임차권등기명령 신청 방법, 이사 가도 권리는 남습니다
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 할 때 대항력과 우선변제권을 그대로 남겨 두는 제도입니다. 2023년 7월 19일부터 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 집행할 수 있어, 집주인이 연락을 피해도 진행됩니다. 비용은 4만원대입니다.
본문 최종 확인일: 2026년 10월 19일
전세보증금을 못 받았는데 새 집 계약은 이미 했고 이사 날짜는 다가옵니다. 이때 그냥 전출신고를 하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 경매가 들어가도 배당을 못 받고, 새 집주인에게 보증금을 주장할 수도 없습니다. 이 상황을 풀어 주는 것이 임차권등기명령입니다. 등기부에 "이 집에 보증금을 못 받은 임차인이 있다"고 적어 두고, 몸은 나가도 권리는 남기는 구조입니다. 이 글은 신청 요건과 비용, 그리고 2023년에 바뀐 핵심을 정리합니다.
어떤 제도인가요?
근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하면, 법원이 등기소에 촉탁해 등기부에 임차권을 기입합니다.
핵심은 제5항입니다. 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 이전에 이미 그 권리를 가지고 있었다면 등기 이후 대항요건을 상실하더라도 잃지 않습니다. 전입신고를 빼고 짐을 옮겨도 권리가 그대로라는 뜻입니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 등기 전에 아직 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 상태였다면, 등기를 마친 시점부터 권리가 생깁니다. 이 경우 등기 전에 설정된 근저당권보다 앞설 수 없습니다. 원래부터 전입신고와 확정일자를 제때 해 둔 사람에게 유리한 제도라는 뜻입니다.
2023년에 무엇이 바뀌었나요?
개정 전에는 임대인에게 결정문이 송달되어야 등기를 집행할 수 있었습니다. 그래서 집주인이 송달을 피하거나 주소가 불명확하면 임차인이 이사를 못 가고 기다려야 했습니다.
법률 제19356호(2023년 4월 18일 공포)가 이 구조를 바꿨습니다. 민사집행법 제292조 제3항을 준용하도록 해서 임대인에게 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있게 했고, 같은 해 7월 11일 공포된 법률로 시행일을 앞당겨 2023년 7월 19일부터 적용되고 있습니다.
그래서 지금은 결정이 임대인에게 송달된 때, 또는 송달 전이라도 촉탁등기가 완료된 때 효력이 생깁니다. 집주인이 전화를 안 받아도 절차가 멈추지 않습니다.
한 가지 덧붙이면, 상가건물임대차보호법 제6조는 이 조항을 준용하지 않습니다. 조문을 비교해 보면 주택임대차보호법 제3조의3 제3항에는 민사집행법 제292조 제3항이 들어가 있지만 상가법 제6조 제3항에는 없습니다. 상가 임차인이라면 같은 효과를 기대하기 어렵다는 점을 알아 두셔야 합니다.
누가 신청할 수 있나요?
두 가지를 모두 충족해야 합니다.
- 임대차가 끝났을 것 — 기간 만료뿐 아니라 해지 통고나 합의해지도 포함됩니다. 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.
- 보증금을 일부라도 돌려받지 못했을 것 — 전액이 아니어도 됩니다.
실무에서 걸리는 것은 해지 의사를 전달했다는 증빙입니다. 법원은 첨부서류로 계약해지통지서를 요구하는데, 내용증명뿐 아니라 문자나 카카오톡 출력본, 녹취서, 계약완료확인서, 임대차계약 해지합의서 사본도 인정됩니다. 아무것도 제출할 수 없으면 법원의 의사표시 공시송달 결정 사본이 필요합니다. 집주인과 주고받은 메시지를 지우지 말고 보관해 두셔야 하는 이유입니다.
신청이 안 되는 경우도 있습니다. 등기되지 않은 무허가 건물, 양수인을 상대로 하는 신청, 전차인의 신청은 불가합니다. 반대로 주택 일부만 임차한 경우에도 도면을 붙여 신청할 수 있고, 등기부상 용도가 주거용이 아니어도 실제 주거용으로 썼다면 가능합니다.
어디에 내고 비용은 얼마인가요?
관할은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원입니다. 내가 사는 곳이 아니라 그 집이 있는 곳 기준입니다.
| 항목 | 금액 | 단위 |
|---|---|---|
| 인지(전자수입인지) | 2,000원 | 신청 1건 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 | 부동산 1개 |
| 등록면허세 + 지방교육세 | 7,200원 | 1필지 |
| 송달료 | 1회 단가 × 3회 × 당사자 수 | 예납 |
| 합계(임대인 1·임차인 1·주택 1 기준) | 약 43,400원 | — |
여기서 짚고 넘어갈 것이 있습니다. 법제처와 법원 안내문에 적힌 합계 43,400원은 송달료 1회 5,200원을 기준으로 계산된 금액입니다. 그런데 대법원 공고에 따르면 2025년 6월 1일부터 1회 송달료가 5,500원으로 올랐습니다. 실제 예납액은 안내문보다 조금 더 나올 수 있으니, 금액을 딱 맞춰 준비하기보다 여유를 두시는 편이 낫습니다.
등록면허세 7,200원은 지방세법 제28조에서 나옵니다. 임차권 설정 등기는 월 임대차금액의 0.2%인데, 이 금액이 '그 밖의 등기' 세율인 6,000원보다 적으면 6,000원을 적용합니다. 여기에 지방교육세 20%를 더해 7,200원이 됩니다.
신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 법 제3조의3 제8항이 "임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다"고 정하고 있습니다. 다만 청구 가능한 비용의 범위에 변호사·법무사 보수가 포함되는지는 공식 자료로 확인되지 않아 이 글에서 단정하지 않겠습니다.
얼마나 걸리나요?
솔직하게 말씀드리면 공식적으로 정해진 처리기간이 없습니다. 법령에도, 대법원 예규에도, 법원 통계에도 신청부터 등기 기록까지의 기간을 정하거나 공표한 자료가 확인되지 않습니다.
확인되는 것은 절차뿐입니다. 법원은 변론 없이 재판할 수 있고, 결정으로 명령하거나 기각합니다. 기각 결정에 대해서는 기간 제한 없는 통상항고를 할 수 있습니다.
인터넷에 돌아다니는 "2~3주"라는 수치는 1차 출처가 없습니다. 법원과 등기소 사정에 따라 달라지므로, 이사 날짜가 정해져 있다면 최대한 일찍 신청하고 관할 법원에 진행 상황을 확인하는 것이 현실적입니다. 등기가 기록되기 전에 전출신고를 하면 그 사이에 권리가 비는 상황이 생길 수 있습니다.
신청부터 마무리까지 순서를 정리하면 이렇습니다.
- 해지 의사를 전달하고 그 기록(내용증명·문자 등)을 보관합니다.
- 임차주택 소재지 관할 법원에 신청서와 첨부서류를 제출하고 비용을 납부합니다.
- 법원이 변론 없이 결정하고, 등기소에 기입을 촉탁합니다.
- 등기부에 임차권이 기록된 것을 직접 확인한 뒤 이사하고 전출신고를 합니다.
- 보증금을 받으면 임차권등기를 말소합니다. 돈이 먼저이고 말소가 나중입니다.
4번이 가장 중요합니다. 결정문을 받았다고 끝난 것이 아니라 등기부에 실제로 올라갔는지 확인해야 합니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 을구에 임차권등기가 보이면 그때 움직이시면 됩니다.
전세권설정등기와 무엇이 다른가요?
| 구분 | 전세권설정등기 | 임차권등기명령 |
|---|---|---|
| 권리 성질 | 물권 | 채권 |
| 등기 방법 | 임대인과 설정계약 체결 | 법원 결정으로 집행 |
| 시점 | 계약 초기에 설정 | 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 |
| 경매청구권 | 전세금 반환 지체 시 경매 청구 가능 | 공식 자료에서 확인되지 않음 |
가장 큰 차이는 시점과 협력 여부입니다. 전세권은 계약할 때 집주인과 합의해서 설정하는 것이고, 임차권등기명령은 이미 문제가 생긴 뒤 법원을 통해 하는 것입니다. 전세권을 설정해 주는 집주인이 많지 않기 때문에, 대부분의 세입자에게 현실적인 선택지는 전입신고와 확정일자를 제때 해 두고 문제가 생기면 임차권등기명령으로 가는 쪽입니다.
한 가지 더. 보증금을 돌려받을 때 임대인의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 것이 대법원 판례의 취지입니다. "등기부터 지워 주면 돈을 주겠다"는 요구에 응할 의무가 없다는 뜻입니다.
임차권등기가 있는 집을 계약해도 되나요?
위험합니다. 법 제3조의3 제6항이 명확히 규정하고 있습니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다.
최우선변제는 보증금이 적은 임차인이 다른 담보물권자보다 먼저 일정액을 받아 가는 제도입니다. 경매가 들어갔을 때 마지막 안전장치인데, 이 집에서는 그 장치가 아예 작동하지 않습니다.
그리고 임차권등기가 남아 있다는 것 자체가 앞선 세입자가 보증금을 못 받았다는 기록입니다. 집주인의 반환 능력에 문제가 있었다는 신호로 읽는 것이 맞습니다. 계약 전 등기부등본의 을구를 확인해서 임차권등기가 있는지 반드시 보시기 바랍니다.
마지막으로 임차권등기만으로 보증금이 돌아오는 것은 아니라는 점을 분명히 해 두겠습니다. 이 제도는 권리를 보전하는 장치이지 돈을 받아 내는 절차가 아닙니다. 보증금을 실제로 회수하려면 보증금반환청구 소송이나 지급명령을 거쳐 강제집행으로 가야 합니다. 임차권등기는 그 과정에서 내 순위를 지켜 주는 역할을 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 임차권등기를 하면 이사를 가도 되나요?
갈 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 등기 이후 대항요건을 상실하더라도 그 권리를 잃지 않는다고 정하고 있습니다.
Q. 집주인이 연락을 피해도 임차권등기가 가능한가요?
가능합니다. 2023년 7월 19일 시행된 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있게 되었습니다. 다만 상가건물임대차보호법에는 같은 준용 규정이 없습니다.
Q. 임차권등기명령 신청 비용은 얼마인가요?
인지 2,000원, 등기신청수수료 3,000원, 등록면허세와 지방교육세 7,200원에 송달료를 더해 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 기준 약 43,400원입니다. 다만 1회 송달료가 2025년 6월 1일부터 5,500원으로 올라 실제 예납액은 더 나올 수 있습니다.
Q. 임차권등기가 되어 있는 집에 들어가도 되나요?
권하지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기를 마친 주택을 그 이후에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없습니다.
작성 · 하루정보 | 금융생활백서 운영 · 주거·부동산 제도를 법령 원문 기준으로 정리합니다. 최종 확인일: 2026년 10월 19일 · 문의 azxki2020@naver.com
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 특정 금융상품의 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 개별 사안의 법적 판단은 달라질 수 있으므로, 구체적인 분쟁은 대한법률구조공단이나 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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