등기부등본 보는 법 2026｜갑구·을구 근저당부터 압류·신탁등기까지 확인

8월 30, 2026

한 줄 핵심 결론

전월세 계약 전에는 갑구에서 실제 소유자와 압류·가압류·신탁 여부를, 을구에서 근저당 채권최고액을 확인하고 계약 전과 잔금 직전에 최소 두 번 최신 등기부를 확인해야 합니다.

최종 확인일: 2026년 8월 29일

등기부등본을 볼 때 어려운 한자나 등기 용어를 전부 이해할 필요는 없습니다. 전세·월세 계약을 앞둔 세입자라면 이 집이 계약하려는 집이 맞는지, 계약 상대방이 실제 소유자인지, 집에 얼마나 많은 권리가 먼저 설정돼 있는지를 순서대로 확인하면 됩니다.

정식 명칭은 ‘등기사항증명서’이며 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 전부 또는 일부를 열람할 수 있습니다. 인터넷 열람수수료는 현재 700원, 인터넷 또는 무인발급기를 통한 발급수수료는 1,000원입니다.

1. 등기부등본은 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 본다

부동산등기법상 등기기록은 크게 세 부분으로 구성됩니다.

표제부: 부동산 자체에 관한 정보
갑구: 소유권에 관한 정보
을구: 소유권 이외의 권리에 관한 정보

이는 부동산등기법 제15조에 명시된 공식적인 구분입니다.

구분	무엇을 보는 곳인가	계약할 때 핵심 확인사항
표제부	주소·면적·구조 등	계약하려는 집이 맞는지
갑구	소유권	실제 집주인, 압류·가압류·가등기·신탁
을구	소유권 외 권리	근저당권·전세권 등

순서는 단순합니다.

표제부에서 집 확인 → 갑구에서 사람 확인 → 을구에서 빚과 권리 확인

이 세 단계만 정확히 해도 등기부를 보는 목적의 상당 부분을 달성할 수 있습니다.

2. 표제부에서는 주소와 동·호수를 가장 먼저 확인한다

표제부에는 부동산의 소재지, 건물번호, 구조, 용도, 면적 등이 표시됩니다.

집합건물의 경우에는 1동 전체에 대한 표시와 해당 전유부분, 대지권에 관한 내용도 확인할 수 있습니다.

전세계약을 한다면 계약서에 적힌

서울시 ○○구 ○○로
○○아파트 101동 1203호

와 등기부의 표시가 일치하는지 확인합니다.

특히 빌라·다세대·오피스텔에서는 실제 현관에 붙어 있는 호수와 공부상 호수가 다르지 않은지 확인해야 합니다.

계약서의 주소를 광고 페이지나 중개업소에서 전달받은 문자만 보고 작성하는 것이 아니라 등기사항증명서와 건축물대장의 주소를 기준으로 확인하는 것이 중요합니다.

3. 갑구에서는 ‘지금 집주인이 누구인가’를 확인한다

갑구에서 가장 먼저 찾을 것은 현재 소유자입니다.

부동산 계약 상대방의 이름과 갑구의 현재 소유자가 일치하는지 확인합니다. 정부 생활법령정보도 임대차계약 시 계약을 체결하는 임대인과 등기부에 적힌 주택 소유자가 동일한지 확인하도록 안내합니다.

예를 들어 갑구의 현재 소유자가

홍길동

인데 계약서상 임대인이

김철수

라면 그대로 계약해서는 안 됩니다.

대리계약이라면 소유자의 위임장과 필요한 확인서류를 확인해야 합니다.

공동명의도 주의해야 합니다.

갑구에 소유자가 두 명이라면 지분관계와 계약 권한을 확인해야 합니다. 전세보증금 반환보증까지 고려한다면 공동소유자 전원과의 계약 여부도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

4. 갑구에 이 단어가 있다면 계약을 멈추고 이유부터 확인한다

갑구에서는 소유자 이름만 보면 안 됩니다.

다음 등기가 있다면 추가 확인이 필요합니다.

갑구 표시	의미	위험 판단
압류	채권자가 재산을 묶어 둔 상태	주의
가압류	향후 강제집행을 위해 재산을 임시 확보	주의
가처분	처분 등을 제한하기 위한 법원의 조치	주의
경매개시결정	경매절차가 시작됨	매우 주의
가등기	향후 본등기 순위를 확보	매우 주의
신탁	소유권이 수탁자에게 이전된 구조	별도 확인 필수

특히 가등기는 가볍게 보면 안 됩니다.

가등기를 한 뒤 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기 시점으로 소급될 수 있습니다. 따라서 소유권이전청구권 가등기 등이 존재한다면 계약 전에 등기의 원인과 권리관계를 확인해야 합니다.

압류·가압류·가처분도 마찬가지입니다.

가압류가 설정된 부동산은 채권자가 향후 경매를 청구할 가능성이 있고, 처분금지가처분 이후 소유권을 취득한 사람은 가처분권자에게 대항하지 못할 수 있습니다.

따라서 이런 표현이 보인다면

“원래 다 있는 겁니다”

라는 설명만 듣고 넘어가지 말고 말소 여부와 원인을 확인해야 합니다.

5. ‘신탁’이라는 단어가 있다면 일반 집주인과 계약하는 방식으로 접근하면 안 된다

갑구에서 특히 놓치기 쉬운 것이 신탁등기입니다.

신탁은 소유자가 신탁회사 등 수탁자에게 재산을 이전하고 수탁자가 해당 부동산을 관리·처분하는 구조입니다.

따라서 원래 건물주가 자신을 집주인이라고 설명한다고 해서 임대권한까지 당연히 가지고 있다고 보면 안 됩니다.

정부 생활법령정보는 신탁회사의 사전 승낙이나 합의 없이 임대차계약을 체결한 경우 계약 자체가 문제가 될 수 있다고 설명합니다. 실제로 수탁자의 동의 없이 임대권한이 없는 위탁자를 임대인으로 계약하게 해 피해가 발생한 사례도 확인됩니다.

등기부에 ‘신탁’이 보이면

수탁자가 누구인지 → 누가 임대할 권한을 갖는지 → 신탁원부의 임대차 관련 조건 → 수탁자의 필요한 동의 여부

까지 확인해야 합니다.

신탁등기가 있는 집은 일반적인 개인 소유 아파트보다 확인해야 할 서류가 하나 더 늘어난다고 생각하면 됩니다.

6. 을구에서는 근저당권의 ‘채권최고액’을 확인한다

전세계약에서 을구의 핵심은 대부분 근저당권입니다.

예를 들어 다음과 같이 적혀 있다고 가정합니다.

근저당권자: ○○은행
채무자: 홍길동
채권최고액: 1억8천만원

여기서 세입자가 가장 주의해서 볼 숫자는 1억8천만원입니다.

다만 채권최고액이 실제 남아 있는 주택담보대출 잔액과 같은 것은 아닙니다.

민법 제357조에 따르면 근저당은 담보할 채무의 ‘최고액’을 정해 두고 실제 채무의 확정을 나중으로 미루는 형태입니다.

즉

채권최고액 1억8천만원 = 현재 대출잔액이 정확히 1억8천만원

이라는 뜻은 아닙니다.

실제 대출잔액은 더 적을 수 있습니다.

하지만 등기부만 보고 있는 임차인 입장에서는 집주인이

“실제 대출은 5천만원밖에 안 남았어요.”

라고 말하는 것만으로 채권최고액을 무시해서는 안 됩니다.

대출을 상환했다면 실제 말소등기 여부나 금융기관 상환·말소 관련 자료를 확인해야 합니다.

7. 근저당 채권최고액이 크면 왜 전세보증금이 위험해질까

이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.

HUG가 인정하는 주택가격이 4억원이라고 가정하겠습니다.

을구에는 기존 은행 근저당권이 있고 채권최고액이 1억2천만원입니다.

전세보증금은 2억3천만원입니다.

HUG 전세보증금반환보증은 현재 기본적으로

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

조건을 적용합니다.

계산하면

주택가격 4억원 × 90%
= 3억6천만원

선순위 근저당 1억2천만원 + 전세보증금 2억3천만원
= 3억5천만원

입니다.

계산상 기준보다 1천만원 낮습니다.

조건	금액
주택가격	4억원
90% 기준	3억6천만원
근저당	1억2천만원
전세보증금	2억3천만원
합계	3억5천만원

반대로 전세보증금이 2억5천만원이라면

1억2천만원 + 2억5천만원
= 3억7천만원

이 되어 3억6천만원을 넘어갑니다.

즉 집주인에게 대출이 있다는 사실 자체보다 등기부 을구의 선순위권리와 내가 넣을 보증금을 함께 계산하는 것이 중요합니다.

실제 반환보증 심사에서는 HUG가 인정하는 주택가격과 선순위채권 등 개별 조건을 적용하므로 금융기관·보증기관의 최종 심사가 필요합니다.

8. 근저당이 있다고 무조건 계약하면 안 되는 것은 아니다

을구에 근저당이 있다는 이유만으로 모든 집이 위험한 것은 아닙니다.

예를 들어 10억원짜리 아파트에 근저당 채권최고액 5천만원이 있는 경우와 3억원짜리 주택에 근저당 2억원이 있는 경우를 같은 수준으로 볼 수 없습니다.

중요한 것은

주택가격
→ 선순위 근저당
→ 내 전세보증금
→ 다른 선순위 권리

의 관계입니다.

따라서

“근저당 있음 = 무조건 위험”

보다

“집값과 비교했을 때 선순위권리와 내 보증금이 어느 정도 비중인가”

를 판단해야 합니다.

다만 집값 자체도 광고 호가가 아니라 실제 시세와 반환보증기관이 인정하는 가격 등을 따로 확인해야 합니다.

9. 임차권등기가 있다면 이전 세입자의 보증금 문제를 확인한다

등기부에서 임차권등기가 발견되는 경우도 있습니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가더라도 기존 대항력과 우선변제권 등을 유지하기 위해 활용하는 제도입니다.

따라서 임차권등기가 현재 남아 있다면 과거 또는 현재 보증금 반환 문제와 연결되어 있을 가능성을 확인해야 합니다.

HUG도 등기부에서 임대인이 누구인지, 근저당이 얼마나 있는지뿐 아니라 임차권 관련 기록을 확인할 수 있다고 안내하고 있습니다.

단순히

“전에 살던 사람이 전입신고를 늦게 뺐어요.”

라는 설명만 듣고 계약하지 말고 해당 임차권이 왜 설정됐고 현재 권리가 정리됐는지 확인하는 편이 안전합니다.

10. 말소된 근저당과 현재 살아 있는 근저당을 구분한다

등기부에는 과거에 설정됐다가 이미 말소된 권리도 표시될 수 있습니다.

따라서 근저당권이 여러 줄 보인다고 해서 모든 금액을 단순 합산하면 안 됩니다.

현재 계약 위험을 판단할 때는 현재 유효한 권리가 무엇인지가 중요합니다.

인터넷등기소에서는 현재 유효한 등기사항을 중심으로 확인하거나 과거 말소된 내용까지 포함해 조회할 수 있습니다.

계약 전 전체 권리변동 이력까지 파악하려면 과거 말소사항도 함께 확인해 보는 것이 유용합니다.

특히 반복적으로 많은 근저당이 설정·말소되었거나 소유자가 짧은 기간에 여러 번 변경됐다면 현재 권리관계와 별도로 그 배경도 확인할 필요가 있습니다.

11. 등기부가 깨끗하다고 집이 100% 안전한 것은 아니다

등기부 확인에서 가장 중요한 오해입니다.

등기부에 근저당이 없고 갑구도 깨끗하다고 해서 전세보증금이 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.

등기부만으로는 모든 위험을 알 수 없습니다.

예를 들어

다른 세입자의 보증금
아직 등기되지 않은 임차권
임대인의 일부 세금 문제
등기부에 나타나지 않는 우선권 문제

등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

HUG도 임차권자가 아직 임차권등기를 완료하지 않은 경우 등기부에 표시되지 않을 수 있으며, 다가구주택 등에서는 확정일자 부여현황 등을 통해 다른 임차인의 보증금 규모를 추가로 확인할 필요가 있다고 안내합니다.

따라서 전세계약에서

등기부가 깨끗하다 = 1차 검사 통과

정도로 이해하는 것이 적절합니다.

12. 계약할 때 등기부는 한 번만 떼면 안 된다

전세계약에서 등기부를 확인하는 시점도 중요합니다.

HUG는 등기부를 계약하기 전뿐 아니라 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 다시 확인해야 한다고 안내합니다.

실무적으로는 다음과 같이 확인하는 것이 좋습니다.

계약금 지급 전

현재 소유자와 근저당·압류 등 확인

잔금 송금 직전

계약 이후 새로운 근저당이나 소유권 변경 등이 접수됐는지 확인

입주 후 2~3일

예상하지 못한 등기변동이 있었는지 다시 확인

HUG는 잔금 지급 전 등기부에 ‘신청사건 처리 중’ 표시가 있다면 어떤 등기가 접수돼 있는지 확인한 뒤 잔금 지급 여부를 판단하도록 안내하고 있습니다. 또한 이사 당일뿐 아니라 2~3일 후 다시 살펴볼 것을 권고합니다.

계약서를 작성한 날 등기부가 깨끗했더라도 잔금일까지 권리관계가 그대로라는 보장은 없습니다.

13. 등기부등본은 인터넷에서 얼마에 볼 수 있을까

등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다.

현재 수수료는 다음과 같습니다.

이용방법	수수료
인터넷 열람	700원
인터넷 발급	1,000원
무인발급기 발급	1,000원
등기소 등 일반 발급	1,200원

이는 2025년 8월 1일부터 시행 중인 등기사항증명서 등 수수료규칙의 현재 기준입니다.

단순히 전월세 계약 전 권리관계를 확인하려는 목적이라면 온라인 열람으로 내용을 확인할 수 있습니다.

은행이나 관공서 등 제출 목적이라면 제출처가 요구하는 발급용 증명서를 준비해야 합니다.

14. 이 등기부라면 계약해도 될까?

이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.

서울 아파트 전세계약을 검토한다고 가정하겠습니다.

주택가격: 5억원
전세보증금: 3억원

표제부: 계약할 101동 1203호와 일치
갑구: 현재 소유자 홍길동, 계약 상대방도 홍길동
압류·가압류·가처분: 없음
을구: 근저당권 채권최고액 6천만원

우선 등기부만 보면 소유자가 일치하고 권리침해도 없습니다.

다음으로 금액을 봅니다.

전세보증금 3억원 + 근저당 6천만원
= 3억6천만원

주택가격 5억원 대비 단순 비율은

3억6천만원 ÷ 5억원 × 100
= 72%

입니다.

이 수치는 법적으로 정해진 ‘안전 전세가율’이 아니라 권리관계를 빠르게 비교하기 위한 참고 계산입니다.

여기서 계약을 확정하는 것이 아니라

주택가격이 실제 적정한가
→ 다른 선순위 임차인은 없는가
→ 세금 문제는 없는가
→ 전세보증금 반환보증 가입이 가능한가

를 추가로 확인해야 합니다.

반대로 같은 5억원 주택에

근저당 1억8천만원

전세보증금 3억원

이라면 합계가 4억8천만원입니다.

단순 비율은 **96%**입니다.

주택가격이 조금만 하락하거나 경매에서 낮은 가격에 매각될 경우 보증금 회수 여력이 크게 줄 수 있으므로 훨씬 신중하게 접근해야 합니다.

15. 등기부에서 이 다섯 가지만 기억하면 된다

처음 등기부를 보는 사람이라면 모든 용어를 외울 필요는 없습니다.

다음 다섯 질문에 답하면 됩니다.

첫째, 내가 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는가?

→ 표제부

둘째, 계약하는 사람이 실제 집주인인가?

→ 갑구

셋째, 압류·가압류·가등기·가처분·신탁이 있는가?

→ 갑구

넷째, 은행 근저당 채권최고액이 얼마인가?

→ 을구

다섯째, 계약 후 새로운 권리가 생기지 않았는가?

→ 잔금 직전 최신 등기부 재확인

등기부의 목적은 복잡한 법률용어를 해석하는 데 있는 것이 아닙니다.

내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있는 사람이 누구이고, 그 금액이 얼마나 되는지를 찾는 것이 핵심입니다.

상황별 계산 또는 사례

이해를 돕기 위한 가상 사례

HUG 인정 주택가격이 4억원이고 을구의 선순위 근저당을 1억2천만원으로 가정하면 현재 반환보증의 기본 90% 기준은 다음과 같이 판단할 수 있습니다.

4억원 × 90% = 3억6천만원

전세보증금이 2억3천만원이면:

1억2천만원 + 2억3천만원 = 3억5천만원

→ 3억6천만원 이내

전세보증금이 2억5천만원이면:

1억2천만원 + 2억5천만원 = 3억7천만원

→ 3억6천만원 초과

같은 집이라도 전세보증금이 2천만원 달라지면 반환보증의 금액 기준 판단이 달라질 수 있습니다. 실제 가입 여부는 주택가격 산정과 다른 선순위채권 등 HUG의 최종 심사를 받아야 합니다.

독자가 가장 많이 착각하는 부분

“채권최고액 1억2천만원이면 집주인이 은행에서 1억2천만원을 빌렸다는 뜻이다.”

정확하지 않습니다. 채권최고액은 근저당권으로 담보할 최고 한도입니다. 현재 실제 대출잔액과 일치한다고 단정할 수 없습니다.

“등기부에 취소선이 있는 근저당도 전부 더해야 한다.”

현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.

“갑구가 깨끗하고 을구에 근저당이 없으면 전세사기 위험이 없다.”

아닙니다. 다른 임차인의 보증금이나 일부 세금·임차권 등은 등기부만으로 모두 확인되지 않을 수 있습니다.

“부동산 중개사가 등기부를 보여줬으니 내가 다시 볼 필요는 없다.”

계약 이후 잔금일까지 새로운 등기가 접수될 수 있습니다. HUG도 잔금을 지급하기 직전에 다시 확인하도록 안내합니다.

“신탁등기라도 원래 건물주와 계약하면 된다.”

그렇게 단정해서는 안 됩니다. 신탁관계에서 누가 임대권한을 갖는지와 수탁자의 동의가 필요한지를 확인해야 합니다.

지금 해야 할 행동

전월세 계약을 앞두고 있다면 다음 순서로 확인합니다.

등기사항증명서 열람 → 표제부 주소 확인 → 갑구 현재 소유자 확인 → 압류·가압류·가등기·가처분·신탁 확인 → 을구 근저당 채권최고액 확인 → 주택가격과 보증금·선순위권리 비교 → 다른 임차인·세금정보 확인 → 반환보증 가입 가능 여부 확인 → 계약 → 잔금 송금 직전 최신 등기부 재확인

잔금 직전 등기부에 신청사건 처리 중 등 예상하지 못한 표시가 있다면 내용이 확인될 때까지 그대로 송금하지 않는 것이 중요합니다.

공식 출처

국가법령정보센터·법무부
자료명: 「부동산등기법」 제15조
현행 시행: 2025년 1월 31일
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 등기기록의 표제부·갑구·을구 구성

국가법령정보센터·법원행정처
자료명: 「등기사항증명서 등 수수료규칙」
현행 규칙 시행일: 2025년 8월 1일
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 인터넷 열람 700원, 인터넷·무인발급기 발급 1,000원, 일반 발급 1,200원

주택도시보증공사(HUG)
자료명: 전세사기예방센터 「등기부등본 확인」
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 임대인·근저당·임차권 확인, 계약 전과 잔금 직전 재확인, 등기부 이외 추가 확인사항

주택도시보증공사(HUG)
자료명: 전세보증금반환보증 상품개요
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 전세보증금과 선순위채권 합계의 주택가격 90% 기준, 갑구의 권리침해 및 을구 선순위채권 확인

국가법령정보센터·법무부
자료명: 「민법」 제357조 근저당
현행 시행: 2026년 3월 17일
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 근저당의 채권최고액 개념

찾기쉬운 생활법령정보
자료명: 「부동산의 권리관계 등 확인하기」
자료 기준일: 2026년 7월 15일
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 가등기·가압류·가처분 및 저당권의 개념과 권리관계상 영향

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