금융생활백서

  한 줄 핵심 결론 채권최고액은 집주인의 실제 대출잔액이 아니라 해당 근저당권이 담보하도록 정한 최고금액이므로, 전세계약에서는 집주인이 말하는 대출잔액만 믿지 말고 등기부 을구에 남아 있는 채권최고액과 내 보증금을 함께 확인해야 합니다. 본문 최종 확인일: 2026년 8월 29일 등기부등본 을구에 근저당권자 ○○은행, 채권최고액 1억8천만원 이라고 적혀 있으면 집주인이 은행에서 1억8천만원을 빌렸다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 채권최고액과 실제 대출잔액은 같은 숫자가 아닙니다. 민법은 근저당권을 담보할 채무의 최고액을 먼저 정하고 실제 채무 확정을 장래로 미룰 수 있는 권리로 규정합니다. 따라서 전세계약에서는 두 숫자를 구분해서 봐야 합니다.  ① 근저당권은 무엇인가 저당권은 부동산을 채권의 담보로 잡아 두고 채무가 갚아지지 않을 경우 다른 일반채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리입니다. 민법 제356조도 저당권자가 담보 부동산에서 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.  근저당권은 여기서 조금 다릅니다. 민법 제357조는 담보할 채무의 최고액만 정하고 실제 채무액의 확정을 나중으로 미룰 수 있도록 하고 있습니다. 이자 역시 채권최고액에 포함되는 구조입니다.  간단히 비교하면 다음과 같습니다. 구분 저당권 근저당권 담보채무 특정 채무 중심 일정 범위에서 증감 가능 등기 핵심금액 피담보채권 채권최고액 실제 대출잔액 변화 특정 채무와 연결 채권최고액 범위 내에서 변동 가능 은행 담보대출 가능 실무에서 흔하게 사용 주택담보대출을 받은 집의 등기부 을구에서 흔히 보는 것은 근저당권 입니다. ② 채권최고액은 실제 빚이 아니다 가상의 등기부에 다음과 같이 적혀 있다고 가정하겠습니다. 근저당권자: ○○은행 채무자: 홍길동 채권최고액: 1억8천만원 이 내용만 가지고 현재 집주인의 대출잔액이 1억8천만원이라고 판단할 수 없습니다. 실제 대출잔액은 1억5천만원일 수도 있고 1억원일 수도 있고 상환이 ...