근저당권·채권최고액 의미｜실제 대출금과 왜 다를까? 전세 위험도 계산

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최종 확인일: 2026년 8월 29일

등기부등본 을구에 근저당권자 ○○은행, 채권최고액 1억8천만원이라고 적혀 있으면 집주인이 은행에서 1억8천만원을 빌렸다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 채권최고액과 실제 대출잔액은 같은 숫자가 아닙니다. 민법은 근저당권을 담보할 채무의 최고액을 먼저 정하고 실제 채무 확정을 장래로 미룰 수 있는 권리로 규정합니다. 따라서 전세계약에서는 두 숫자를 구분해서 봐야 합니다.

① 근저당권은 무엇인가

저당권은 부동산을 채권의 담보로 잡아 두고 채무가 갚아지지 않을 경우 다른 일반채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리입니다.

민법 제356조도 저당권자가 담보 부동산에서 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

근저당권은 여기서 조금 다릅니다.

민법 제357조는 담보할 채무의 최고액만 정하고 실제 채무액의 확정을 나중으로 미룰 수 있도록 하고 있습니다. 이자 역시 채권최고액에 포함되는 구조입니다.

간단히 비교하면 다음과 같습니다.

구분	저당권	근저당권
담보채무	특정 채무 중심	일정 범위에서 증감 가능
등기 핵심금액	피담보채권	채권최고액
실제 대출잔액 변화	특정 채무와 연결	채권최고액 범위 내에서 변동 가능
은행 담보대출	가능	실무에서 흔하게 사용

주택담보대출을 받은 집의 등기부 을구에서 흔히 보는 것은 근저당권입니다.

② 채권최고액은 실제 빚이 아니다

가상의 등기부에 다음과 같이 적혀 있다고 가정하겠습니다.

근저당권자: ○○은행
채무자: 홍길동
채권최고액: 1억8천만원

이 내용만 가지고 현재 집주인의 대출잔액이 1억8천만원이라고 판단할 수 없습니다.

실제 대출잔액은

1억5천만원일 수도 있고
1억원일 수도 있고
상환이 상당 부분 진행돼 더 적을 수도 있습니다.

반대로 근저당계약이 담보하는 채무의 범위에 따라 단순히 최초 대출 한 건만 생각해서도 안 되는 경우가 있습니다.

핵심은 다음과 같습니다.

채권최고액 = 등기부에 설정된 담보 한도

현재 대출잔액 = 현재 시점에 실제로 갚아야 할 대출 원금 등의 채무

둘은 별개의 숫자입니다. 대법원 판례에서도 근저당권이 담보하는 채권은 확정 시점의 채권 중 약정된 채권최고액을 한도로 하는 구조라고 설명하고 있습니다.

③ 왜 실제 대출금보다 채권최고액을 크게 잡을까

근저당권은 현재 원금만 담보하는 것이 아니라 약정된 범위에서 발생할 수 있는 이자 등까지 고려하는 구조입니다.

민법 제357조 제2항도 근저당에서 채무의 이자는 최고액에 산입한다고 명시하고 있습니다.

예를 들어 이해를 위해 다음과 같이 가정할 수 있습니다.

대출원금: 1억5천만원
채권최고액: 1억8천만원

이 경우 채권최고액이 대출원금보다 3천만원 많지만,

“집주인이 현재 1억8천만원을 빚지고 있다”

는 뜻은 아닙니다.

또 인터넷에서 흔히 볼 수 있는

“채권최고액은 무조건 대출금의 120%다”
“은행은 항상 130%로 잡는다”

와 같은 방식으로 실제 대출액을 역산하는 것도 정확하지 않습니다.

민법에는 대출원금의 몇 %로 채권최고액을 정해야 한다는 고정 비율이 규정돼 있지 않습니다. 실제 설정금액은 금융회사와 대출계약 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 등기부에 채권최고액 1억8천만원이 있다고 해서

1억8천만원 ÷ 120% = 실제 대출 1억5천만원

이라고 확정하면 안 됩니다.

④ 세입자는 왜 실제 대출잔액보다 채권최고액을 먼저 봐야 하나

전세계약에서는 상황이 달라집니다.

집주인이

“은행 대출 1억5천만원이었는데 많이 갚아서 지금 7천만원밖에 안 남았습니다.”

라고 설명할 수 있습니다.

그 말이 사실일 수도 있습니다.

하지만 등기부 을구의 근저당권이 채권최고액 1억8천만원 그대로 남아 있다면, 세입자가 말만 듣고 7천만원을 기준으로 자금계획을 세우는 것은 위험합니다.

HUG 전세보증금반환보증도 선순위채권을 심사하면서 등기부 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인하도록 명시하고 있습니다. 현재 기본 보증한도는 다음 구조입니다.

주택가격 × 90% - 선순위채권 등

따라서 전세계약 단계에서는 적어도 등기부에 현재 살아 있는 근저당권을 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 합리적입니다.

⑤ 집값 5억원이면 근저당 1억8천만원은 위험할까

근저당 금액만 봐서는 판단할 수 없습니다.

이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.

HUG에서 인정하는 주택가격: 5억원
선순위 근저당 채권최고액: 1억8천만원
전세보증금: 2억5천만원

현재 HUG의 기본 담보인정비율은 90%이므로

5억원 × 90% = 4억5천만원

입니다.

근저당과 전세보증금을 합하면

1억8천만원 + 2억5천만원 = 4억3천만원

입니다.

따라서 단순 금액 계산에서는

4억3천만원 ≤ 4억5천만원

으로 90% 기준 안에 들어옵니다.

항목	금액
HUG 인정 주택가격	5억원
90% 기준	4억5천만원
선순위 근저당	1억8천만원
전세보증금	2억5천만원
합계	4억3천만원
90% 기준	범위 내

HUG는 별도로 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 하는 조건도 두고 있으므로 실제 가입 여부는 다른 조건까지 심사해야 합니다.

⑥ 전세보증금이 2천만원만 올라가면 결과가 달라진다

같은 집에서 전세보증금만 2억8천만원이라고 가정해 보겠습니다.

근저당 1억8천만원

전세보증금 2억8천만원
= 4억6천만원

주택가격 5억원의 90%는 4억5천만원이므로

4억6천만원 > 4억5천만원

입니다.

이 경우에는 HUG 기본 보증한도 계산을 초과합니다.

전세보증금	근저당 포함 합계	4.5억원 기준
2억5천만원	4억3천만원	범위 내
2억7천만원	4억5천만원	경계
2억8천만원	4억6천만원	초과

따라서

“근저당이 1억8천만원 있으니 위험하다”

또는

“집값이 5억원이니 괜찮다”

중 어느 한쪽만 보고 결정하면 안 됩니다.

주택가격 - 선순위 권리 - 내 보증금

의 관계를 함께 봐야 합니다.

⑦ 집주인이 대출을 많이 갚았다면 어떻게 확인할까

이번에는 실제 대출잔액이 8천만원까지 줄었다고 가정해 보겠습니다.

하지만 등기부에는 여전히

채권최고액 1억8천만원

이 남아 있습니다.

이때 세입자가 판단할 수 있는 방법은 크게 세 가지입니다.

첫째, 근저당권 감액등기가 됐는지 확인합니다.

채권최고액을 줄이는 변경등기가 이루어졌다면 새로운 금액을 등기부에서 확인할 수 있습니다. 금융회사에서도 근저당권의 채권최고액 감액과 관련한 절차와 비용을 별도로 운영하고 있습니다.

둘째, 대출을 전부 상환했다면 근저당권 말소등기가 완료됐는지 확인합니다.

대출을 갚았다는 말만 듣는 것이 아니라 을구에서 해당 근저당권이 실제로 말소됐는지를 확인하는 것이 명확합니다.

셋째, 대출잔액을 계약 판단에 반영해야 한다면 집주인의 협조를 받아 금융기관이 발급한 관련 자료 등을 확인할 수 있습니다.

다만 반환보증이나 전세대출 심사에서는 보증기관·금융기관이 자체 기준으로 선순위채권을 산정하므로 개인 계산만으로 가입 가능 여부를 확정해서는 안 됩니다.

⑧ 대출을 다 갚으면 근저당권도 자동으로 없어질까

등기부에서 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

채무를 모두 상환했더라도 등기기록에서 근저당권을 없애려면 말소등기 절차가 필요합니다.

따라서 집주인이

“그거 예전에 다 갚은 대출입니다.”

라고 설명했는데 등기부 을구에 여전히 근저당권이 살아 있다면 잔금 전에 말소가 완료되는지 확인하는 것이 안전합니다.

은행 상품 안내에서도 근저당권 말소 및 채권최고액 감액을 별도 등기절차로 안내하고 있습니다.

⑨ 채권최고액이 여러 개면 전부 확인한다

을구가 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.

1순위 ○○은행 채권최고액 1억2천만원
2순위 △△은행 채권최고액 8천만원

현재 살아 있는 두 근저당권이 모두 내 전입·확정일자보다 앞선 선순위라면 단순 합계는

1억2천만원 + 8천만원 = 2억원

입니다.

전세계약에서는 첫 번째 근저당 하나만 보는 것이 아니라 내 보증금보다 앞서는 권리를 모두 찾아야 합니다.

다가구주택이라면 난도가 더 높습니다.

HUG는 단독·다중·다가구주택의 경우 근저당 같은 담보채권뿐 아니라 보증신청인보다 앞서는 다른 세입자의 선순위 전세보증금도 합산합니다.

따라서 다가구에서는 을구만 보고 위험도를 계산하면 부족할 수 있습니다.

⑩ 등기일자도 채권최고액만큼 중요하다

근저당권 옆에는 등기 접수일과 순위번호가 표시됩니다.

이 날짜가 중요한 이유는 부동산 권리관계에서 누가 먼저 권리를 취득했는지가 보증금 회수에 큰 영향을 미치기 때문입니다.

HUG도 선순위채권을 확인할 때 근저당금액뿐 아니라 등기일자를 확인하도록 안내합니다.

예를 들어

은행 근저당 설정: 2025년 1월
임차인 대항요건·확정일자 확보: 2026년 9월

라면 은행의 권리가 먼저 존재합니다.

반대로 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 이후 새로운 근저당이 생기는 경우에는 권리순위 관계가 달라질 수 있습니다.

따라서 을구에서는

채권최고액 + 접수일자 + 순위번호

를 한 묶음으로 확인해야 합니다.

⑪ 계약 전에는 이 계산을 먼저 해본다

전세를 알아본다면 다음 순서로 계산하면 됩니다.

1단계

등기부 을구에서 현재 유효한 선순위 근저당의 채권최고액을 확인합니다.

2단계

내가 지급할 전세보증금을 더합니다.

3단계

실제 거래시세와 보증기관이 인정하는 주택가격을 확인합니다.

4단계

반환보증을 이용한다면 해당 기관의 공식 산식에 넣어 가입 가능성을 확인합니다.

HUG를 예로 들면 현재 기본 구조는

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

입니다.

5단계

계약 당일만 확인하지 말고 잔금을 보내기 직전에 등기부를 다시 발급해 새로운 근저당이 추가되지 않았는지 확인합니다.

결국 전세 세입자에게 채권최고액은 집주인이 정확히 얼마를 빚졌는지를 알려주는 숫자라기보다, 내 보증금보다 앞에 설정돼 있는 담보권의 규모를 판단하기 위해 반드시 확인해야 할 숫자입니다.

상황별 계산 또는 사례

이해를 돕기 위한 가상 사례

집값 5억원인 아파트에 다음 근저당이 있다고 가정합니다.

실제 대출잔액: 집주인 설명상 1억원
등기부 채권최고액: 1억8천만원
전세보증금: 2억7천만원

세입자가 집주인의 말만 이용하면

1억원 + 2억7천만원 = 3억7천만원

입니다.

하지만 등기부상 근저당금액을 기준으로 보면

1억8천만원 + 2억7천만원 = 4억5천만원

입니다.

HUG 인정가격이 5억원이라고 가정하면 90%가 정확히 4억5천만원이므로 경계선에 위치합니다.

따라서 실제 대출잔액이 적다는 집주인의 설명만으로 근저당권을 1억원으로 계산하면 위험도가 완전히 다르게 보일 수 있습니다.

독자가 가장 많이 착각하는 부분

“채권최고액 1억8천만원이면 실제 대출도 1억8천만원이다.”

아닙니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하도록 정한 최고금액이고 실제 대출잔액은 별도입니다.

“채권최고액에서 120%를 나누면 실제 대출액을 알 수 있다.”

그렇게 확정할 수 없습니다. 법에서 고정된 120% 또는 130% 비율을 정하고 있지 않으며 실제 설정금액은 약정에 따라 달라질 수 있습니다.

“집주인이 대출을 거의 갚았다고 하면 채권최고액은 무시해도 된다.”

전세계약에서는 그렇게 판단하지 않는 편이 안전합니다. 감액이나 말소가 등기부에 반영됐는지 확인하고 반환보증의 선순위채권 판단은 해당 기관의 심사를 받아야 합니다.

“대출금을 모두 상환하면 등기부의 근저당권도 바로 없어진다.”

등기기록을 없애려면 말소등기 절차가 필요합니다. 계약 전에는 실제 을구에서 말소 여부를 확인해야 합니다.

지금 해야 할 행동

전세계약을 검토하고 있다면 등기부 을구에서 근저당권자·채권최고액·접수일자·순위를 확인한 뒤, 선순위 채권최고액과 내 전세보증금을 합산합니다.

집주인이 실제 대출잔액이 등기부 금액보다 훨씬 적다고 설명한다면 말만으로 계산을 바꾸지 말고 근저당 감액 또는 말소 여부와 객관적인 확인자료를 확인합니다.

반환보증 가입이 중요한 계약이라면 계약금을 지급하기 전에 HUG·HF 등 해당 보증기관에서 실제 보증 가능 여부까지 확인하는 것이 적절합니다.

공식 출처

국가법령정보센터·법무부
자료명: 「민법」 제356조·제357조
시행일: 2026년 3월 17일
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 저당권의 우선변제권, 근저당의 채권최고액과 채무 확정 구조

주택도시보증공사(HUG)
자료명: 전세보증금반환보증 상품개요
공시: 상시 안내
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 선순위채권 정의, 등기부 을구의 근저당금액·등기일자 확인, 주택가격 × 90% - 선순위채권 보증한도

대법원·국가법령정보센터
자료명: 대법원 1971. 4. 6. 선고 71다26 판결
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 근저당에 의해 담보되는 채권과 채권최고액의 관계

KB국민은행
자료명: 근저당권 설정 관련 대출상품 안내
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 대출 이용 중 채권최고액 감액 및 근저당권 말소가 별도 절차로 처리되는 구조

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