신탁등기 전세계약 위험성｜집주인과 그냥 계약하면 안 되는 이유와 확인방법
한 줄 핵심 결론 등기부 갑구에 신탁등기가 있다면 원래 집주인인 위탁자와 바로 계약하면 안 되며, 신탁원부에서 임대권한을 확인하고 실제 권한을 가진 수탁자와 계약하거나 수탁자의 명확한 사전 동의를 확보해야 합니다. 최종 확인일: 2026년 8월 30일 전세로 들어갈 집의 등기부등본 갑구에 신탁 이라는 단어가 있다면 일반적인 전세계약과 같은 방식으로 계약해서는 안 됩니다. 신탁이 설정되면 원래 집주인인 위탁자가 부동산을 수탁자에게 이전하고 수탁자가 신탁 목적에 따라 재산을 관리·처분하는 구조가 됩니다. 따라서 위탁자가 계속 건물을 관리하고 임대인처럼 행동하더라도 실제 임대차계약을 체결할 권한이 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 1. 신탁등기란 무엇인가 신탁법 제2조는 신탁을 위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하거나 담보권 설정 등의 처분을 하고, 수탁자가 수익자의 이익이나 특정 목적을 위해 해당 재산을 관리·처분하도록 하는 법률관계로 규정합니다. 부동산 신탁에서는 세 사람의 역할을 먼저 구분해야 합니다. 구분 의미 위탁자 원래 부동산을 가지고 있던 사람 수탁자 부동산을 신탁받아 관리·처분하는 주체 수익자 신탁에서 발생하는 이익을 받을 권리가 있는 사람 예를 들어 김씨가 자기 건물을 A신탁회사에 신탁했다면 김씨는 위탁자 , A신탁회사는 수탁자 가 됩니다. 부동산등기법은 신탁등기를 할 때 위탁자·수탁자·수익자 등의 내용을 담은 신탁원부를 작성하도록 하고 있습니다. 2. 가장 위험한 착각은 ‘원래 집주인과 계약하면 된다’는 것이다 일반 전세계약에서는 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인합니다. 신탁부동산은 여기서 한 단계가 더 필요합니다. 신탁으로 소유권이 이전된 뒤에도 원래 집주인이 “내 건물이니까 나와 계약하면 됩니다.” 라고 말할 수 있습니다. 하지만 그 사람이 위탁자일 뿐이고 신탁계약상 임대권한을 갖고 있지 않다면 문제가 됩니다. HUG 전세사기예방센터는 신탁등기된 주택은 수탁자와 계약하거나 신탁회사의 사전 승낙·합의를 받은 상태에서 계약해...
