금융생활백서

  한 줄 핵심 결론 등기부 갑구에 신탁등기가 있다면 원래 집주인인 위탁자와 바로 계약하면 안 되며, 신탁원부에서 임대권한을 확인하고 실제 권한을 가진 수탁자와 계약하거나 수탁자의 명확한 사전 동의를 확보해야 합니다. 최종 확인일: 2026년 8월 30일 전세로 들어갈 집의 등기부등본 갑구에 신탁 이라는 단어가 있다면 일반적인 전세계약과 같은 방식으로 계약해서는 안 됩니다. 신탁이 설정되면 원래 집주인인 위탁자가 부동산을 수탁자에게 이전하고 수탁자가 신탁 목적에 따라 재산을 관리·처분하는 구조가 됩니다. 따라서 위탁자가 계속 건물을 관리하고 임대인처럼 행동하더라도 실제 임대차계약을 체결할 권한이 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 1. 신탁등기란 무엇인가 신탁법 제2조는 신탁을 위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하거나 담보권 설정 등의 처분을 하고, 수탁자가 수익자의 이익이나 특정 목적을 위해 해당 재산을 관리·처분하도록 하는 법률관계로 규정합니다. 부동산 신탁에서는 세 사람의 역할을 먼저 구분해야 합니다. 구분 의미 위탁자 원래 부동산을 가지고 있던 사람 수탁자 부동산을 신탁받아 관리·처분하는 주체 수익자 신탁에서 발생하는 이익을 받을 권리가 있는 사람 예를 들어 김씨가 자기 건물을 A신탁회사에 신탁했다면 김씨는 위탁자 , A신탁회사는 수탁자 가 됩니다. 부동산등기법은 신탁등기를 할 때 위탁자·수탁자·수익자 등의 내용을 담은 신탁원부를 작성하도록 하고 있습니다. 2. 가장 위험한 착각은 ‘원래 집주인과 계약하면 된다’는 것이다 일반 전세계약에서는 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인합니다. 신탁부동산은 여기서 한 단계가 더 필요합니다. 신탁으로 소유권이 이전된 뒤에도 원래 집주인이 “내 건물이니까 나와 계약하면 됩니다.” 라고 말할 수 있습니다. 하지만 그 사람이 위탁자일 뿐이고 신탁계약상 임대권한을 갖고 있지 않다면 문제가 됩니다. HUG 전세사기예방센터는 신탁등기된 주택은 수탁자와 계약하거나 신탁회사의 사전 승낙·합의를 받은 상태에서 계약해...

  한 줄 핵심 결론 2026년 8월 정부가 발표한 추가 전세대출 보증비율 축소는 1주택자가 대상이며 실제 시행일은 2027년 1월 1일입니다. 수도권·규제지역은 80%→70%, 그 외 지역은 90%→80%로 낮아지고 무주택자는 현행 비율이 유지됩니다. 1. 2026년에 발표됐지만 실제로 바뀌는 날은 2027년 1월 1일입니다 ‘2026 전세대출 보증비율 축소’라는 내용을 보고 당장 전세대출 한도가 줄어든다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 이번에 새롭게 발표된 1주택자 추가 축소는 2026년 즉시 시행되는 정책이 아닙니다. 금융위원회는 2026년 8월 13일 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표하면서 1주택자의 전세대출 보증비율을 2027년 1월 1일부터 추가 인하 하기로 했습니다. 변경 내용은 다음과 같습니다. 구분 2026년 현재 2027년 1월 1일부터 무주택자·수도권 및 규제지역 80% 80% 유지 무주택자·그 외 지역 90% 90% 유지 1주택자·수도권 및 규제지역 80% 70% 1주택자·그 외 지역 90% 80% 따라서 이번 조치의 직접적인 대상은 1주택자 입니다. 무주택자가 “전세대출 보증비율이 전국적으로 70%로 떨어진다” 고 이해하면 정확하지 않습니다. 정부 공식 설명에서도 무주택자는 기존과 같이 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%를 유지한다고 안내하고 있습니다. 2. 그런데 왜 2026년 현재도 수도권은 이미 80%일까? 이번 조치를 이해하려면 이전 정책까지 봐야 합니다. 전세대출 보증비율은 이미 한 차례 축소됐습니다. 정부는 2025년 6월 대책에서 HF·HUG·SGI의 수도권·규제지역 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮췄고 2025년 7월 21일부터 시행 했습니다. 지방 비규제지역은 90%를 유지했습니다. 따라서 정책 흐름은 다음과 같습니다. 과거 전국적으로 90% 수준의 부분보증 ↓ 2025년 7월 21일 수도권·규제지역 90% → 80% 지방 비규제지역 90% 유지 ↓ 2026년 8월 13일 추가 대책 발표...