전세가율 높으면 위험한 이유, 80% 넘으면 깡통전세일까?
전세가율이 높다고 무조건 전세사기나 깡통전세인 것은 아닙니다. 하지만 집값에서 세입자 보증금이 차지하는 비중이 높을수록 집주인이 실제로 투자한 자기자본은 줄어듭니다. 이 상태에서 매매가격이 하락하거나 집이 경매로 넘어가면 보증금 전액을 회수하기 어려워질 수 있습니다. 핵심 요약 전세가율은 매매가격 대비 전세보증금의 비율입니다. 전세가율이 높을수록 집값 하락을 견딜 수 있는 여유가 줄어듭니다. 전세가율만 보지 말고 선순위 대출과 다른 세입자 보증금을 더해야 합니다. ‘전세가율 80%’는 주의 기준이지 법으로 정한 절대 기준은 아닙니다. 계약 전 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다. 전세가율은 어떻게 계산할까 한국부동산원은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 전세가율로 정의합니다. 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100 예를 들어 실제 매매가격이 3억원이고 전세보증금이 2억4천만원이면 전세가율은 80%입니다. 2억4천만원 ÷ 3억원 × 100 = 80% 집주인이 해당 주택을 대출 없이 보유하고 있다고 가정하면 집값과 보증금 사이의 여유는 6천만원입니다. 매매가격이 20% 하락해 2억4천만원이 되면 보증금과 집값이 같아집니다. 한국부동산원 전세가율 산정 기준 전세가율이 높으면 집값 하락을 버티기 어렵다 전세가율 60%인 집과 80%인 집을 비교해 보겠습니다. 구분 매매가격 전세보증금 집값과 보증금 차이 버틸 수 있는 집값 하락폭 전세가율 60% 3억원 1억8천만원 1억2천만원 약 40% 전세가율 70% 3억원 2억1천만원 9천만원 약 30% 전세가율 80% 3억원 2억4천만원 6천만원 약 20% 전세가율 90% 3억원 2억7천만원 3천만원 약 10% 전세가율이 90%라면 집값이 10%만 하락해도 매매가격과 보증금이 같아집니다. 여기에 경매비용, 체납세금, 선순위 근저당권 등이 있으면 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 더 커집니다. 경매에서는 시세대로 팔린다는 보장이 없다 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 집이 경매로 넘어가더라도...