오피스텔 주택 수 포함, 세금마다 답이 다릅니다
오피스텔이 주택 수에 들어가는지는 세금마다 답이 다릅니다. 취득세와 종합부동산세는 재산세가 주택분으로 부과되는지를 보고, 양도소득세는 실제로 주거용으로 쓰는지를 봅니다. 청약은 주택법상 주택이 아니라는 이유로 무주택으로 봅니다. 한 채를 두고 세 가지 답이 동시에 성립합니다.
본문 최종 확인일: 2026년 10월 6일
"오피스텔은 주택 수에 안 들어간다"는 말과 "오피스텔 때문에 취득세 중과를 맞았다"는 말이 같은 커뮤니티에 나란히 올라옵니다. 둘 다 틀린 말이 아닙니다. 제도마다 "주택"을 정의하는 법이 다르기 때문입니다. 이 글은 그 다섯 갈래를 하나씩 끊어서 정리합니다.
왜 제도마다 답이 다른가요?
기준이 세 가지로 갈리기 때문입니다.
| 제도 | 무엇을 보는가 | 성격 |
|---|---|---|
| 취득세·재산세·종부세 | 재산세 과세대장에 주택분으로 올라 있는지 | 형식(공부) |
| 양도소득세 | 사실상 주거용으로 사용되는지 | 실질(사용) |
| 청약 | 주택법상 주택인지 | 형식(법 분류) |
| 대출 | 상품 약관상 담보 분류 | 상품 기준 |
소득세법 제88조 제7호는 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물"이라고 정의합니다. 반면 지방세와 종부세는 재산세 과세대장을 따릅니다. 같은 오피스텔이 업무용 재산세를 내면서 양도세에서는 주택으로 잡히는 일이 그래서 생깁니다.
취득세는 어떻게 되나요?
취득세는 두 가지 질문을 분리해야 합니다. 오피스텔을 살 때 내는 세율과 다른 주택을 살 때 주택 수에 들어가는지입니다.
첫째, 오피스텔 자체의 취득세율은 4%입니다. 지방세법상 주택 유상거래 세율(1~3%)은 건축물대장이나 등기부에 주택으로 기재된 물건에만 적용됩니다. 오피스텔은 업무시설이라 여기에 해당하지 않아 건축물 세율 4%가 붙고, 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%를 더해 총 4.6%입니다. 대신 8%·12% 중과도 적용되지 않습니다.
둘째, 주택 수에는 들어갑니다. 2020년 8월 12일 시행된 지방세법 개정으로, 재산세가 주택분으로 부과되는 오피스텔은 소유자의 주택 수에 가산됩니다. 그 뒤에 아파트를 사면 2주택자로 취득세 중과를 맞을 수 있습니다.
여기에 중요한 분기점이 있습니다. 부칙은 "이 법 시행 이후 오피스텔을 취득하는 분부터" 적용한다고 정했습니다. 따라서 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 지금 주거용으로 쓰고 있어도 취득세 주택 수에서 빠집니다. 오래 보유한 분들이 가장 많이 놓치는 부분입니다.
주택 수에서 빠지는 경우도 정리해 두겠습니다.
| 제외 사유 | 기준 |
|---|---|
| 2020.8.11 이전 취득 | 취득 시점 기준, 현재 용도 무관 |
| 저가 오피스텔 | 시가표준액 1억원 이하 |
| 지방 저가주택 | 2025.1.2 이후 취득, 지방 소재 공시가격 2억원 이하 |
| 상속 | 상속개시일부터 5년 미경과 |
| 소형 신축주택 특례 | 아래에서 따로 설명 |
오피스텔 분양권은 또 다릅니다. 주택 수에 가산되는 분양권은 "주택분양권"으로 한정돼 있어, 오피스텔 분양권은 취득세·양도세 모두 주택 수에 들어가지 않습니다.
소형 신축주택 특례는 아직 살아 있나요?
네, 2027년 12월 31일 취득분까지 유효합니다.
2024년 1월 10일 대책으로 도입된 제도로, 요건에 맞는 소형 신축주택을 사면 취득세·종합부동산세·양도소득세를 매길 때 주택 수에서 빼 줍니다. 2024년 8월 8일 공급대책에서 적용 기한이 2025년 말에서 2027년 말까지 2년 연장됐고, 같은 해 11월 세법 시행령 개정으로 소득세법·종부세법상 취득 시기도 2027년 12월 31일로 맞춰졌습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 전용면적 | 60㎡ 이하 |
| 취득가액 | 수도권 6억원 이하 / 지방 3억원 이하 |
| 대상 | 다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 |
| 제외 | 아파트 |
| 취득 시기 | 2024.1.10 ~ 2027.12.31 |
주의할 점이 두 가지 있습니다.
하나, 특례를 받아도 오피스텔 자체의 취득세는 4.6%입니다. 주택 수에서 빠지는 것이지 주택 세율로 바뀌는 것이 아닙니다.
둘, 1주택자에게는 유불리가 갈립니다. 기존 2주택 이상 보유자가 추가 취득할 때는 중과 판정에서 빠져 유리하지만, 1주택자가 소형 신축주택을 추가로 사면 양도세 1세대 1주택 비과세나 종부세 1세대 1주택 특례가 깨질 수 있습니다. 임대등록 여부에 따라 달라지는 부분이 있으므로, 1주택자라면 계약 전에 반드시 관할 세무서와 지자체에 확인하셔야 합니다.
종합부동산세와 재산세는요?
종부세가 과세하는 "주택"은 지방세법상 주택을 말합니다. 즉 재산세 과세기준일(6월 1일)에 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔만 종부세에 합산됩니다. 업무용으로 건축물분 재산세를 내고 있다면 원칙적으로 합산되지 않습니다.
오피스텔은 기본적으로 건축물로 과세되지만, 사실상 주택으로 사용하면 주택분으로 바꿀 수 있습니다. 지자체 유권해석은 재산세 과세기준일(6월 1일)부터 10일 이내에 주민등록, 취학 여부, 수도·전기·가스 사용 현황 등 증빙을 갖춰 관할 구청장에게 신고하면 주택분으로 변경할 수 있다고 안내합니다.
그런데 이 선택이 양날의 검입니다.
- 유리한 면 — 주택분 재산세율이 업무시설보다 낮아 보유세 부담이 줄어들 수 있습니다.
- 불리한 면 — 그 순간 종부세 합산 대상이 되고, 취득세 주택 수에도 산입되어 다음 주택을 살 때 중과 위험이 생깁니다.
재산세 몇만원을 아끼려다 종부세와 취득세에서 훨씬 큰 금액을 내는 경우가 있으니, 다른 주택 취득 계획이 있다면 신중하게 판단하셔야 합니다.
한편 반대 방향의 다툼도 있습니다. 실제로는 업무용으로 쓰는데 과거에 주택분으로 과세되어 그대로 남아 있는 경우입니다. 조세심판원은 실제로 업무시설로 사용되는 오피스텔이 주택분 재산세를 부과받았다는 이유만으로 종부세 과세대상 주택에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단한 사례가 있습니다. 다만 자동으로 정정되지는 않고 본인이 이의를 제기해야 합니다.
양도소득세가 가장 까다롭습니다
양도세는 공부를 보지 않습니다. 소득세법 제88조 제7호는 "사실상 주거용으로 사용하는 건물"을 주택으로 정의하고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다.
법원의 판단 기준은 더 엄격합니다. 수원지방법원은 공부상 업무시설인 오피스텔을 주택으로 인정하면서, 일시적으로 다른 용도로 사용되더라도 구조·기능·시설이 본래 주거용이고 주거기능이 유지·관리되어 언제든 주택으로 사용할 수 있으면 주택으로 보아야 한다고 판시했습니다. 판단 요소로는 임차인의 주민등록 전입 여부, 화장실·싱크대·가스레인지 등 주거용 기본시설, 사업자등록 시기와 절차를 들었습니다.
반대로 주거용이라고 주장하려면 적극적인 입증이 필요합니다. 서울행정법원은 "영업용 시설로 사용되지 않았다는 점만으로는 부족하고, 적극적으로 거주자의 주거에 제공되었음이 인정되어야 한다"고 보았습니다.
실무적으로 가장 위험한 상황은 이렇습니다. 업무용으로 재산세를 내고 있어 종부세에서는 빠졌는데, 임차인이 전입신고를 하고 실제로 거주하고 있어 양도세에서는 주택으로 잡히는 경우입니다. 본인이 살던 아파트를 팔면서 1세대 1주택 비과세를 받으려 했다가 2주택자가 되어 세금을 맞습니다. 임대차계약서에 "주거 금지"라고 써 두어도 실제 사용이 주거면 소용이 없습니다.
청약에서는 무주택입니다
오피스텔은 주택법상 주택이 아니라 준주택 또는 업무시설로 분류됩니다. 주택공급에 관한 규칙이 정하는 주택 소유 여부 판정은 "주택"을 전제로 하므로, 오피스텔은 원칙적으로 무주택으로 봅니다.
여기서 흔히 섞이는 것이 소형·저가주택 기준입니다. 이것은 주택을 가진 사람을 무주택으로 봐 주는 제도이지 오피스텔에 적용되는 기준이 아닙니다. 오피스텔은 애초에 주택이 아니라서 이 기준을 따질 필요가 없습니다. 참고로 소형·저가주택 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 전용면적 | 공시가격(수도권) | 공시가격(지방) |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 60㎡ 이하 | 1억 6,000만원 이하 | 1억원 이하 |
| 비아파트(다세대·연립·단독 등) | 85㎡ 이하 | 5억원 이하 | 3억원 이하 |
비아파트 기준은 2024년 12월 18일부터 크게 완화됐고, 2024년 3월 25일 개정으로 소형·저가주택을 무주택으로 인정하는 범위가 민영주택 일반공급에서 공공임대를 제외한 모든 주택공급으로 확대됐습니다.
다만 청약에서 "항상 무주택"이라고 단정하는 것은 위험합니다. 공급 유형별로 자체 기준을 두는 경우가 있고, 드물게 주택으로 등기·등재된 오피스텔도 있습니다. 모집공고문의 주택소유 판정 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.
대출에서는 어떻게 취급되나요?
대출은 상품마다 다릅니다. 전세자금은 되고 구입자금은 제한되는 구조로 이해하면 대체로 맞습니다.
| 상품 | 주거용 오피스텔 | 조건 |
|---|---|---|
| 버팀목 전세자금대출 | 가능 | 임차 전용면적 85㎡ 이하 |
| 주거안정 월세대출 | 가능 | 85㎡ 이하, 보증금·월세 요건 |
| HUG 주택전세자금대출 | 가능 | 85㎡ 이하 + 전입신고 가능할 것 |
| 내집마련 디딤돌대출 | 대상 아님 | 요건이 공부상 주거전용면적 기준 |
| 오피스텔구입자금대출 | 별도 상품 | 전용 60㎡ 이하, 최대 7,500만원 |
| 시중은행 담보대출 | 비주택 분류 | LTV 70% |
정책 모기지는 오피스텔을 비주택으로 취급해 디딤돌대출로는 살 수 없고, 주택도시기금의 별도 상품인 오피스텔구입자금대출을 이용해야 합니다. 조건은 변동될 수 있으므로 주택도시기금 홈페이지에서 신청 전 확인하시기 바랍니다.
2026년에 논의 중인 변화
행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안을 발표하면서 오피스텔도 생애최초 취득세 감면 대상에 넣겠다고 밝혔습니다. 비싼 아파트의 대체재로서 주택 취득의 징검다리 역할을 한다는 이유입니다.
- 대상: 공시지가 12억원 이하 오피스텔
- 감면액: 기본 200만원, 40세 미만 청년 300만원
- 청년이 소형 오피스텔을 먼저 사고 나중에 전용 85㎡ 이하 주택을 살 경우 각각 감면해 최대 600만원
다만 2026년 10월 현재 입법예고를 거쳐 국회 제출을 앞둔 개정안 단계입니다. 확정된 제도가 아니므로 이 감면을 전제로 계약 일정을 잡는 것은 권하지 않습니다.
종부세는 2026년분까지 현행 기준이 유지되고, 기본공제 상향과 공정시장가액비율 조정 등은 2027년분부터 단계적으로 적용될 예정입니다. 지금 오피스텔 보유 판단에는 영향이 없습니다.
흔한 오해 다섯 가지
① "오피스텔은 무조건 주택 수에 안 들어간다" — 틀립니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세 주택 수에 들어가고, 주택분 재산세가 부과되면 종부세에 합산되며, 사실상 주거용이면 양도세 주택 수에 들어갑니다.
② "업무용으로 신고하면 모든 세금에서 빠진다" — 틀립니다. 재산세와 종부세는 공부를 따르지만 양도세는 실질을 따릅니다. 임차인이 실제로 살고 있으면 업무용 재산세를 냈어도 양도세에서는 주택입니다.
③ "주택 수에 들어가니 취득세도 주택 세율이겠지" — 틀립니다. 오피스텔 자체 취득세는 4.6%로 고정이고 주택 세율(1~3%)도, 중과세율(8%·12%)도 적용되지 않습니다.
④ "주거용으로 재산세를 바꾸면 세금이 준다" — 재산세는 줄 수 있지만 종부세 합산과 취득세 주택 수 산입이 따라옵니다. 전체 세부담은 오히려 늘어날 수 있습니다.
⑤ "청약에서 무주택이니 세금에서도 무주택" — 가장 비싼 오해입니다. 청약은 주택법, 세금은 지방세법과 소득세법으로 판단 기준 자체가 다릅니다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?
제도마다 다릅니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득했고 재산세가 주택분으로 부과되는 오피스텔을 주택 수에 가산합니다. 종합부동산세는 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔만 합산합니다. 양도소득세는 공부상 용도와 무관하게 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다. 반면 청약에서는 오피스텔이 주택법상 주택이 아니므로 원칙적으로 무주택으로 봅니다.
Q. 오피스텔을 살 때 취득세는 얼마인가요?
총 4.6%입니다. 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 주택 유상거래 세율 1~3%가 적용되지 않고 건축물 취득세율 4%에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 주택 수에 산입되더라도 이 세율은 달라지지 않으며, 8%·12% 중과세율도 오피스텔 자체에는 적용되지 않습니다.
Q. 업무용으로 재산세를 내고 있으면 양도세에서도 주택이 아닌가요?
그렇지 않습니다. 소득세법 제88조 제7호는 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정의합니다. 법원도 구조와 시설이 본래 주거용이고 주거기능이 유지되고 있으면 주택으로 보아야 한다고 판단해 왔습니다. 임차인이 전입신고를 하고 거주하고 있다면 업무용 재산세를 냈더라도 양도세에서는 주택으로 잡힐 수 있습니다.
Q. 소형 신축주택 주택수 제외 특례는 언제까지인가요?
2027년 12월 31일 취득분까지입니다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원 이하 또는 지방 3억원 이하인 다가구·연립·다세대·도시형생활주택·주거용 오피스텔이 대상이고 아파트는 제외됩니다. 당초 2025년 말까지였으나 2024년 8월 공급대책으로 2년 연장됐습니다. 다만 특례를 받아도 오피스텔 자체 취득세율은 4.6% 그대로이고, 1주택자는 1세대 1주택 특례가 깨질 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
작성 · 하루정보 | 금융생활백서 운영
정부·공공기관 1차 자료만 근거로 사용하며, 기관 발표문과 법령 원문을 대조해 작성합니다. 제도 변경 시 본문을 수정하고 최종 확인일을 갱신합니다.
최종 확인일: 2026년 10월 6일 · 문의 azxki2020@naver.com
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 자문이 아닙니다. 개별 물건의 주택 수 산입 여부와 세율은 취득 시기·용도·지역에 따라 달라지므로, 계약 전에 관할 세무서와 지방자치단체 세무부서에서 확인하시기 바랍니다.
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