2026 종부세 개편 1주택자 시가 20억·30억·40억 세금 어떻게 달라지나
정부가 2026년 8월 3일 종합부동산세 개편안을 발표했습니다. 핵심은 실거주 1주택자의 기본공제를 높이는 대신 공정시장가액비율과 고가주택 세율을 올리는 것입니다.
먼저 분명히 해야 할 점이 있습니다. 이번 내용은 정부가 발표한 세법개정안입니다. 2026년 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되며 국회 심의를 거쳐야 하므로 아직 확정된 법은 아닙니다. 2026년 6월 1일 기준으로 부과되는 올해 종부세에는 기존 제도가 적용됩니다.
핵심 요약
정책 상태: 확정 전·입법예고
2026년 종부세: 현행 기준으로 부과
실거주 1주택 기본공제: 12억 원 → 14억 원
공정시장가액비율: 60% → 2027년부터 70%
과표 6억~12억 원 세율: 1.0% → 1.3%
1주택 세액공제: 장기보유 중심에서 실거주 중심으로 전환
본격 개편 기준: 2028년
시가 20억·30억·40억 원 예상 종부세
정부 계산과 보도된 공식 시뮬레이션을 종합하면, 60세이며 해당 주택에 10년 거주한 1세대 1주택자의 종부세는 다음과 같이 달라집니다.
공시가격은 변하지 않는다고 가정했으며 종부세에 농어촌특별세를 포함한 금액입니다. 재산세를 더한 전체 보유세와는 다른 숫자입니다.
| 주택 시가 | 가정한 공시가격 | 현행 종부세 | 2028년 개편 후 | 증감 |
|---|---|---|---|---|
| 20억 원 수준 | 15억 원 | 27만6천 원 | 10만8천 원 | 16만8천 원 감소 |
| 30억 원 수준 | 20억 원 | 91만 원 | 76만 원 | 15만 원 감소 |
| 40억 원 수준 | 28억 원 | 262만7천 원 | 325만2천 원 | 62만5천 원 증가 |
비율로 보면 시가 20억 원은 약 61%, 30억 원은 약 16.5% 줄어듭니다. 반면 시가 40억 원은 약 23.8% 늘어나는 계산입니다.
결론은 간단합니다. 시가 30억 원 안팎까지는 기본공제 확대 효과가 더 크지만, 40억 원 수준부터는 공정시장가액비율과 세율 인상 영향이 커질 수 있습니다.
시가 20억 원은 왜 세금이 줄어들까
현재 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원입니다. 개편안이 통과되면 실제 거주하는 1주택자는 14억 원까지 공제받습니다.
정부는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 보고, 이 금액까지는 실거주 1주택자의 종부세를 과세하지 않는 방향으로 설계했습니다. 다만 실제 주택은 시세 대비 공시가격 비율이 다르기 때문에 시가가 정확히 20억 원이라고 모두 비과세되는 것은 아닙니다.
정부 계산 사례처럼 시가 20억 원 주택의 공시가격을 15억 원으로 가정하면 다음과 같습니다.
현행 과세표준:
(15억 원－12억 원)×60% = 1억8천만 원개편 후 과세표준:
(15억 원－14억 원)×70% = 7천만 원
공정시장가액비율은 오르지만 기본공제가 2억 원 늘면서 과세표준이 크게 줄어듭니다. 그 결과 종부세도 27만6천 원에서 10만8천 원으로 감소합니다.
시가 30억 원도 기본공제 효과가 더 큽니다
시가 30억 원, 공시가격 20억 원으로 가정하면 현행 과세표준은 4억8천만 원입니다.
현행:
(20억 원－12억 원)×60% = 4억8천만 원개편 후:
(20억 원－14억 원)×70% = 4억2천만 원
공정시장가액비율이 60%에서 70%로 높아져도 공제금액이 늘면서 과세표준은 오히려 6천만 원 줄어듭니다.
정부 시뮬레이션에서는 60세·10년 거주자의 종부세가 91만 원에서 76만 원으로 약 15만 원 감소합니다. 공시가격 약 20억 원, 시가 약 30억 원까지는 실거주 1주택자의 부담이 소폭 줄어든다는 정부 설명과 일치합니다.
시가 40억 원부터 세금이 오르는 이유
시가 40억 원, 공시가격 28억 원으로 가정하면 상황이 달라집니다.
현행 과세표준:
(28억 원－12억 원)×60% = 9억6천만 원개편 후 과세표준:
(28억 원－14억 원)×70% = 9억8천만 원
기본공제가 늘었지만 공정시장가액비율 상승 때문에 과세표준이 2천만 원 증가합니다.
더 중요한 변화는 세율입니다. 과세표준 6억 원 초과~12억 원 이하 구간의 세율이 현행 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 이 때문에 60세·10년 거주자의 종부세가 약 262만7천 원에서 325만2천 원으로 늘어나는 것으로 추산됐습니다.
다만 세금이 급격히 뛰는 구간은 시가 40억 원보다 더 높은 시가 46억 원 안팎부터라는 분석입니다. 이 구간에서는 공정시장가액비율 상승으로 과세표준이 다음 세율 구간으로 넘어갈 가능성이 커집니다.
이번 종부세 개편에서 달라지는 네 가지
실거주 1주택 기본공제 14억 원
현재는 거주 여부와 관계없이 1세대 1주택자에게 공시가격 12억 원을 공제합니다.
개편안에서는 실거주 1주택자는 14억 원으로 높이고, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 낮춥니다. 같은 가격의 집 한 채를 보유해도 실제 거주 여부에 따라 세금 차이가 커지는 구조입니다.
공정시장가액비율 70%로 인상
실거주 1세대 1주택자의 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%로 오르며, 2028년 이후에도 70%가 적용될 예정입니다.
3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년 80%로 더 높아집니다. 다만 조정대상지역의 실거주 1세대 1주택자는 70% 적용 대상입니다.
고가주택 세율 인상
과세표준 6억 원 이하 구간의 0.5~0.7% 세율은 유지됩니다. 반면 고가 구간은 다음처럼 오릅니다.
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | 2027년 | 2028년 최종안 |
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
주택 수보다 보유한 주택의 전체 가액을 중심으로 과세하도록 세율 체계를 단계적으로 일원화하는 것이 이번 개편안의 방향입니다.
장기보유공제에서 장기거주공제로 전환
현재 1세대 1주택자는 연령공제와 보유기간공제를 합해 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
개편안은 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다. 2027년에는 거주공제와 축소된 보유공제 중 큰 금액을 적용하고, 2028년부터는 거주기간 공제로 전면 전환합니다.
세액공제액에도 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원의 상한이 생깁니다. 장기간 실제 거주한 중고가 1주택자는 영향이 제한적이지만, 고가주택이나 오래 보유만 하고 거주하지 않은 사람은 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
공식 자료를 직접 비교하며 확인한 부분
재정경제부 인포그래픽과 문답자료의 계산 사례를 함께 확인해보니 가장 주의할 부분은 ‘시가 20억 원이면 무조건 종부세 0원’이라고 단정할 수 없다는 점이었습니다.
정책 설명에서는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원으로 표현합니다. 반면 정부 세액 사례표에서는 시가 20억 원의 공시가격을 15억 원으로 가정해 개편 후 종부세를 10만8천 원으로 계산했습니다.
이는 시가가 아닌 매년 6월 1일 현재의 실제 공시가격으로 종부세를 계산하기 때문입니다. 같은 시가 20억 원 주택이라도 단지와 지역, 실제 공시가격에 따라 비과세가 될 수도 있고 소액의 종부세가 나올 수도 있습니다.
또 공식 사례의 20억·30억·40억 원 세액은 60세이며 10년 동안 실제 거주한 사람을 가정합니다. 나이와 거주기간이 다르면 세액공제율이 달라져 실제 납부액도 크게 달라집니다.
내 종부세를 계산할 때 확인할 순서
2026년 공동주택 공시가격을 확인합니다.
2026년 6월 1일 현재 1세대 1주택인지 확인합니다.
해당 주택이 개편안상 거주용 주택에 해당하는지 확인합니다.
공시가격에서 기본공제금액을 뺍니다.
적용연도의 공정시장가액비율을 곱합니다.
과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다.
해당 주택에 부과된 재산세 중 중복분을 공제합니다.
연령과 거주기간에 따른 세액공제를 적용합니다.
산출세액의 20%인 농어촌특별세를 더합니다.
실제 고지세액에는 재산세 중복공제, 세부담 상한과 특례 여부가 반영되므로 단순히 공시가격에 세율을 곱해서는 정확한 금액이 나오지 않습니다.
결론: 30억까지는 감소, 40억부터 증가 가능성
정부안이 그대로 통과된다고 가정하면 실거주 1주택자는 공시가격 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
60세·10년 거주자를 기준으로 한 정부 시뮬레이션에서는 다음과 같습니다.
시가 20억 원: 27만6천 원 → 10만8천 원
시가 30억 원: 91만 원 → 76만 원
시가 40억 원: 262만7천 원 → 325만2천 원
따라서 시가 20억~30억 원대는 기본공제 확대가 유리하게 작용하지만, 40억 원대부터 공정시장가액비율과 세율 인상의 영향을 받을 수 있습니다.
다만 이번 개편안은 아직 국회를 통과한 법이 아닙니다. 2026년 종부세는 기존 12억 원 공제와 60% 공정시장가액비율로 계산되며, 개편안의 중간 단계는 2027년, 본격 시행은 2028년을 기준으로 제시됐습니다.
공식 출처
재정경제부 — 2026년 세제개편안 발표
발표일: 2026.08.03.
확인일: 2026.08.04.재정경제부 — 2026년 세제개편안 인포그래픽
게시일: 2026.08.04.
확인일: 2026.08.04.재정경제부 — 2026년 세제개편안 문답자료 및 종부세 적용사례
게시일: 2026.08.03.
확인일: 2026.08.04.재정경제부 — 종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고
예고기간: 2026.08.04.~08.20.
확인일: 2026.08.04.국가법령정보센터 — 현행 종합부동산세법 제8조
시행일: 2026.01.01.
확인일: 2026.08.04.
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