2026 전세대출 소득공제 원리금 40% 최대 400만 원 받는 조건
전세대출을 갚고 있는 직장인이라면 해당 연도에 상환한 원금과 이자의 40%를 근로소득에서 공제받을 수 있습니다.
연간 공제한도는 400만 원입니다. 전세대출 이자만 공제된다고 생각하기 쉽지만, 세법상 정식 명칭은 ‘주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제’로 원금 상환액도 포함됩니다.
2026년에 상환한 원리금은 2027년 초 진행되는 2026년 귀속 연말정산에 반영됩니다. 다만 연말에 집을 보유하고 있거나 전용면적 기준을 초과하면 대출을 정상적으로 갚았더라도 공제받지 못할 수 있습니다.
핵심 요약
대상: 12월 31일 기준 무주택 세대주인 근로자
대상 주택: 전용면적 85㎡ 이하 주택·주거용 오피스텔
공제금액: 연간 원리금 상환액의 40%
공제한도: 주택청약 소득공제와 합해 연 400만 원
대출 시점: 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월 이내
대상 금액: 원금과 이자 모두 포함
현재 상태: 시행 중
전세대출 소득공제를 받는 기본 조건
다음 조건을 모두 확인해야 합니다.
근로소득이 있는 사람
과세기간 마지막 날인 12월 31일 현재 무주택 세대
원칙적으로 무주택 세대의 세대주
근로자 본인 명의로 주택을 임차
국민주택규모 이하의 주택을 임차
정해진 기간 안에 전세자금을 빌린 경우
해당 연도에 대출 원금이나 이자를 실제 상환한 경우
세대주가 전세대출·주택담보대출·주택청약 관련 공제를 받지 않는다면 일정 요건을 충족한 근로소득 세대원도 공제를 신청할 수 있습니다.
12월 31일에 무주택이어야 합니다
전세대출 소득공제에서 가장 먼저 확인할 것은 연말의 주택 보유 여부입니다.
해당 연도 대부분을 전세로 살았더라도 12월 31일 전에 주택을 취득해 연말까지 보유했다면 그해 전세대출 원리금은 공제받기 어렵습니다. 반대로 분양권만 가지고 있고 완성된 주택을 소유하지 않았다면 다른 주택이 없는 경우 공제 가능성이 있습니다.
주택 수는 신청자 본인만이 아니라 주민등록상 세대를 기준으로 확인합니다. 배우자가 다른 주소에 거주하더라도 배우자 명의 주택이 있다면 무주택 세대로 인정받기 어려울 수 있습니다.
주택 면적은 85㎡ 이하여야 합니다
공제 대상 주택은 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택입니다.
수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 인정됩니다. 아파트·연립·다세대·다가구주택뿐 아니라 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔도 포함됩니다. 다가구주택은 건물 전체면적이 아니라 본인이 임차한 가구의 전용면적을 확인합니다.
전세보증금이 얼마인지는 이 공제의 직접적인 주택가격 제한이 아닙니다. 중요한 것은 무주택 여부와 주택 면적, 차입 요건입니다.
대출 실행 시점도 중요합니다
금융기관에서 받은 전세대출은 주민등록상 전입일과 임대차계약서상 입주일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내에 실행돼야 합니다.
계약을 갱신하면서 보증금이 올라 추가 대출을 받았다면 갱신일 전후 3개월 이내에 실행된 차입금도 공제 대상이 될 수 있습니다.
예를 들어 계약서상 입주일이 3월 10일이고 전입신고일이 3월 15일이라면 빠른 날인 3월 10일을 기준으로 대출 시점을 판단합니다.
기존 전세대출을 다른 은행으로 대환한 경우에도 당초 전세대출의 요건을 충족하면 공제를 이어갈 수 있습니다. 2025년 세법 개정으로 대환 과정에서는 새 은행이 임대인 계좌로 다시 송금하지 않고 금융기관끼리 정산해도 예외가 인정됩니다.
공제금액은 어떻게 계산할까
전세대출 소득공제액은 다음과 같이 계산합니다.
공제액 = 해당 연도 원금·이자 상환액 × 40%
연간 원리금을 1,000만 원 이상 갚았다면 40%인 400만 원으로 공제한도를 모두 채우게 됩니다.
| 연간 원리금 상환액 | 계산된 소득공제액 |
|---|---|
| 300만 원 | 120만 원 |
| 500만 원 | 200만 원 |
| 800만 원 | 320만 원 |
| 1,000만 원 | 400만 원 |
| 1,500만 원 | 400만 원 |
1,500만 원을 갚았더라도 한도 때문에 공제액은 400만 원입니다.
400만 원을 그대로 돌려받는 것은 아닙니다
전세대출 공제는 세금에서 400만 원을 직접 빼주는 세액공제가 아니라, 세금을 계산하는 소득에서 일정 금액을 빼주는 소득공제입니다.
따라서 공제액이 400만 원이라고 환급액이 400만 원 늘어나는 것은 아닙니다. 실제 절세금액은 본인의 과세표준과 적용 세율에 따라 달라집니다.
아래 계산은 이해를 돕기 위한 예시이며 다른 공제와 결정세액에 따라 실제 환급액은 달라질 수 있습니다.
| 적용되는 한계세율 | 400만 원 소득공제 시 소득세·지방소득세 단순 절감액 |
| 6% 구간 | 약 26만4천 원 |
| 15% 구간 | 약 66만 원 |
| 24% 구간 | 약 105만6천 원 |
현재 소득세율은 과세표준 1,400만 원 이하 6%, 1,400만 원 초과 5천만 원 이하 15%, 5천만 원 초과 8,800만 원 이하 24% 등 누진세율이 적용됩니다.
주택청약 공제와 한도를 나눠 사용합니다
전세대출 원리금 공제와 주택청약종합저축 소득공제는 각각 별도의 400만 원 한도를 주는 것이 아닙니다.
두 공제액을 합한 한도가 연 400만 원입니다. 주택청약종합저축은 연간 납입액 300만 원 한도에서 40%, 최대 120만 원을 공제받을 수 있습니다.
예를 들어 청약통장에 연 300만 원을 넣었다면 청약 공제액은 120만 원입니다.
전체 공제한도: 400만 원
청약저축 공제: 120만 원
전세대출에 남은 공제한도: 280만 원
전세대출 원리금 700만 원 상환 시 공제액: 280만 원
전세대출을 1,000만 원 이상 갚았더라도 청약저축 공제를 함께 받으면 전세대출 부분의 공제액은 줄어듭니다.
이자만 갚아도 공제받을 수 있습니다
전세대출의 원금을 아직 갚지 않고 매달 이자만 납부하고 있어도 그 이자 상환액은 공제 대상입니다.
반대로 만기일시상환 대출의 원금을 만기에 상환했다면 해당 연도에 실제 갚은 원금도 공제 계산에 포함됩니다. 국세청은 원금과 이자를 더한 합계액을 공제 대상으로 안내하고 있습니다.
다만 대출 실행만 해놓고 해당 연도에 원금이나 이자를 전혀 상환하지 않았다면 공제할 금액도 없습니다.
반전세는 월세 세액공제도 함께 가능할까
보증부월세나 반전세 주택에서 전세대출 원리금을 상환하면서 월세도 내고 있다면 두 제도의 요건을 각각 충족할 경우 전세대출 소득공제와 월세액 세액공제를 함께 받을 수 있습니다.
전세대출 원리금은 소득공제, 월세는 세액공제라는 차이가 있습니다. 다만 두 제도 모두 무주택 여부와 임대차·전입 요건 등을 확인해야 합니다.
직접 확인해보니 가장 놓치기 쉬운 부분
국세청 공제 안내와 2026년 연말정산 실수 사례를 함께 확인해보니 가장 놓치기 쉬운 조건은 대출을 받았다는 사실보다 12월 31일 현재 무주택인지였습니다.
해당 연도에 전세대출 이자를 계속 냈더라도 11월에 집을 취득해 연말까지 보유하면 전세대출 공제를 받을 수 없습니다. 반대로 대출 원금을 거의 갚지 않고 이자만 낸 경우에도 무주택과 차입 요건을 충족하면 실제 낸 이자는 공제 대상이 됩니다.
필요서류도 간소화 자료 하나로 항상 끝나는 것은 아니었습니다. 금융기관 상환내역은 간소화 서비스에 표시될 수 있지만, 임대차계약서와 주민등록등본을 통해 면적·주소·전입 시점을 별도로 확인해야 합니다.
특히 대출명의와 임대차계약 명의가 다르거나 가족 명의 대출을 본인이 갚은 경우에는 실제 부담 사실만으로 공제를 인정받기 어려울 수 있습니다.
연말정산 필요서류
일반적으로 다음 서류를 회사에 제출합니다.
주택자금상환 등 증명서
주민등록표등본
임대차계약서 사본
원리금 상환 증빙자료
연말정산 간소화 자료
주택자금상환 등 증명서는 금융기관 자료가 연말정산 간소화 서비스에 조회되면 별도로 제출하지 않아도 되는 경우가 많습니다. 조회되지 않는다면 해당 은행에서 발급받아야 합니다.
개인에게 빌린 전세자금은 금융기관 대출보다 소득·차입기간·이자율·상환증빙 요건이 더 엄격하며 간소화 서비스에 자동 반영되지 않을 수 있습니다. 차용증과 이자·원금 이체내역을 반드시 보관해야 합니다.
공제에서 제외되기 쉬운 경우
12월 31일 현재 본인 또는 세대원이 주택을 보유한 경우
임차주택 전용면적이 85㎡를 초과한 경우
대출을 입주·전입 기준일에서 3개월이 지난 뒤 받은 경우
생활비 신용대출을 전세보증금에 사용한 경우
임대차계약 명의와 대출명의가 공제 신청자와 다른 경우
전세대출을 받았지만 해당 연도에 원리금을 갚지 않은 경우
주택청약 공제와 합한 금액이 400만 원을 초과한 경우
연말정산 간소화 자료만 확인하고 임대차계약 요건을 점검하지 않은 경우
인터넷은행이나 정책 전세대출도 상품명이 아니라 실제 차입 구조와 세법상 요건을 충족하는지를 기준으로 판단합니다.
빠뜨렸다면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다
회사 연말정산에서 전세대출 자료를 누락했다면 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 직접 반영할 수 있습니다.
이미 신고기간도 지났다면 법정신고기한으로부터 5년 이내에 홈택스 경정청구를 통해 환급을 신청할 수 있습니다. 이때 임대차계약서, 주민등록등본과 원리금 상환증명서를 제출해야 합니다.
다만 요건을 충족하지 않았는데 간소화 자료에 표시됐다는 이유만으로 공제를 신청하면 추후 세금과 가산세가 부과될 수 있으므로 실제 무주택·면적·차입 시점을 다시 확인해야 합니다.
결론: 연말의 무주택 여부부터 확인하세요
2026년 전세대출 소득공제는 해당 연도에 상환한 원금과 이자의 40%를 주택청약 공제와 합해 연 400만 원까지 근로소득에서 공제하는 제도입니다.
신청 전에는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
12월 31일 현재 세대 전체가 무주택인지 확인합니다.
임차주택 전용면적이 85㎡ 이하인지 봅니다.
임대차계약·전입일과 대출 실행일의 간격을 확인합니다.
해당 연도 원금과 이자 상환액을 합산합니다.
주택청약 소득공제와 합한 한도를 계산합니다.
간소화 자료와 임대차계약서·등본을 회사에 제출합니다.
공식 출처
국세청 — 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 안내
확인일: 2026.08.04.국세청 — 13월의 월급, 한 번 더 확인하여 혜택을 챙기세요
게시일: 2026.01.20.
확인일: 2026.08.04.국세청 — 자주 하는 연말정산 실수 안내
게시일: 2026.01.23.
확인일: 2026.08.04.국가법령정보센터 — 소득세법 제52조 특별소득공제
확인일: 2026.08.04.국세청 — 주택마련저축 소득공제 안내
확인일: 2026.08.04.
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