DSR 계산기 사용법 연봉 5천만원이면 대출 원리금 얼마까지 가능할까
DSR 계산은 생각보다 간단합니다.
기본 공식은
1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금 ÷ 연소득 × 100
입니다. 금융위원회 역시 DSR을 모든 가계대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 비율로 정의하고 있습니다.
2026년 8월 현재 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 금융위원회의 8월 13일 금융 종합대책에서도 이 기준은 유지됐습니다.
따라서 은행에서 대출을 받을 때 DSR 40%가 적용된다면 연소득이 5천만원인 사람은 모든 대출을 합쳐 연간 원리금 상환액이 약 2천만원 범위에 들어와야 한다고 이해하면 됩니다.
DSR 계산 공식부터 보면 어렵지 않습니다
공식은 다음과 같습니다.
DSR = 연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
예를 들어 연소득 5천만원이고
주택담보대출 연간 원리금 1,500만원
신용대출 연간 원리금 300만원
을 갚는다면 연간 총 원리금은 1,800만원입니다.
따라서
1,800만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 36%
입니다.
은행권 DSR 40%를 기준으로 보면 단순 계산상 아직 4%포인트의 여유가 있는 셈입니다. 다만 실제 신규대출 한도는 스트레스 DSR과 금융회사의 심사가 추가로 적용됩니다.
연봉별 DSR 40%는 얼마일까
은행권 DSR 40%를 단순하게 연소득에 곱하면 1년에 갚을 수 있는 전체 원리금 상한을 빠르게 확인할 수 있습니다.
| 연소득 | DSR 40% 기준 연간 원리금 | 월평균으로 환산 |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 1,200만원 | 약 100만원 |
| 4,000만원 | 1,600만원 | 약 133만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 167만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 약 200만원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 약 233만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 약 267만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 약 333만원 |
여기서 월 167만원은 “새 주담대를 매달 167만원까지 갚아도 된다”는 뜻이 아닙니다.
이미 신용대출이나 자동차 할부, 기존 주담대 등이 있다면 그 원리금을 모두 포함한 금액입니다. 금융위원회는 총대출액이 기준을 넘는 차주에 대해 주담대·신용대출 등을 종합해 차주단위 DSR을 적용하고 있습니다.
기존 대출이 있다면 이렇게 계산하면 됩니다
연봉 5천만원인 직장인을 예로 들어보겠습니다.
은행권 DSR 40% 기준 연간 원리금 상환여력은
5,000만원 × 40% = 2,000만원
입니다.
그런데 기존 신용대출 때문에 DSR 계산상 연간 500만원을 이미 갚고 있다면
2,000만원 - 500만원 = 1,500만원
만 새로운 대출의 연간 원리금 상환에 사용할 수 있습니다.
기존 대출이 많을수록 새로운 주담대 한도가 줄어드는 이유입니다.
아래 계산은 구조를 이해하기 위한 단순 예시이며 실제 금융회사 DSR 산정에서는 대출 종류별 산정방식과 만기 등이 다르게 적용될 수 있습니다.
DSR 40%라고 대출금의 40%만 빌린다는 뜻은 아닙니다
LTV와 DSR을 혼동하는 경우가 많습니다.
LTV
→ 주택가격을 기준으로 얼마나 대출할 수 있는지 계산
DSR
→ 내 소득을 기준으로 매년 대출 원리금을 얼마나 감당할 수 있는지 계산
예를 들어 10억원짜리 집에 LTV 40%가 적용된다면 LTV상 한도는 단순히 4억원입니다.
하지만 연봉이 낮거나 기존 대출이 많아 DSR을 계산했더니 최대 3억원만 가능하다면 실제 대출한도는 더 낮은 3억원 수준으로 제한될 수 있습니다.
반대로 DSR상 5억원까지 가능하더라도 LTV나 주택가격별 주담대 한도가 4억원이면 5억원을 모두 받을 수 없습니다.
즉 실제 주담대는 보통
LTV 한도
DSR 한도
주택가격별 절대한도
은행 심사
등을 함께 적용한 결과로 결정됩니다. 금융위원회도 주담대 최대한도 안에서 LTV·DTI·DSR 등에 따라 실제 대출금액이 달라진다고 안내합니다.
2026년에는 일반 DSR만 계산하면 부족합니다
지금 주담대를 계산할 때 특히 중요한 것이 스트레스 DSR입니다.
스트레스 DSR은 실제 대출금리에 추가 이자를 붙이는 제도가 아닙니다.
금리가 향후 오를 가능성을 가정해 DSR 심사 때만 더 높은 금리를 적용하는 방식입니다. 즉 대출한도를 계산하기 위한 금리입니다.
특히 수도권·규제지역 주택담보대출은 2025년 10월 16일부터 스트레스 금리 하한이 **3.0%**로 강화됐습니다.
연봉 5천만원, 주담대 3억원이면 스트레스 DSR 차이는?
예를 들어
연소득: 5,000만원
신규 주담대: 3억원
만기: 30년
원리금균등
실제 대출금리: 연 4%
다른 대출 없음
이라고 가정하겠습니다.
실제 금리 4%만 이용해 계산하면 월 원리금은 약 143만원, 연간 약 1,719만원입니다.
단순 DSR은
1,719만원 ÷ 5,000만원 × 100 ≈ 34.4%
정도입니다.
은행 DSR 40% 이내입니다.
그런데 수도권·규제지역에서 변동형 주담대에 스트레스 금리 3%가 전부 반영되는 상황을 단순 가정하면 심사금리는
4% + 3% = 7%
수준으로 계산됩니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한 3%는 실제 대출금리에 붙는 금리가 아니라 DSR 한도 산정용입니다.
같은 3억원을 30년·7%로 계산하면 월 원리금은 약 200만원, 연간 약 2,395만원 수준입니다.
DSR은 약
2,395만원 ÷ 5,000만원 × 100 ≈ 47.9%
가 됩니다.
즉 실제 적용금리는 연 4%여도 대출심사에서는 40%를 넘게 계산돼 3억원 전액이 나오지 않을 수 있습니다.
이것이 요즘 DSR 계산기에서 반드시 ‘스트레스 DSR’을 함께 봐야 하는 이유입니다.
위 사례는 변동형 대출에 스트레스 금리가 전부 반영된다고 단순 가정한 이해용 계산입니다. 실제 스트레스 금리 반영폭은 변동형·혼합형·주기형 등 금리구조에 따라 달라지며 금융회사 심사결과도 다를 수 있습니다.
고정금리와 변동금리는 계산결과가 달라질 수 있습니다
스트레스 DSR은 모든 주담대에 똑같은 가산금리를 적용하지 않습니다.
금융위원회는 순수 변동형뿐 아니라 혼합형·주기형 대출에 대해 고정금리 기간이나 금리변동 주기에 따라 스트레스 금리의 일부만 반영하도록 운영하고 있습니다. 장기간 금리가 고정될수록 미래 금리상승 위험이 낮다고 보기 때문입니다.
따라서 DSR 계산기를 사용할 때
변동금리
5년 혼합형
5년 주기형
장기 고정금리
중 어떤 상품을 선택하느냐에 따라 예상 대출한도가 달라질 수 있습니다.
단순히 ‘현재 금리가 가장 낮은 상품’만 비교하면 실제 승인한도를 잘못 예상할 수도 있습니다.
총대출액 1억원도 확인해야 합니다
현재 차주단위 DSR은 원칙적으로 신규대출까지 포함한 총대출액이 1억원을 초과하는 경우 적용됩니다. 금융위원회는 주택담보대출인지 신용대출인지와 관계없이 총대출액 1억원 초과 차주에게 차주단위 DSR 규제를 적용하는 기준을 운영하고 있습니다.
여기에는 일반적으로
주택담보대출
신용대출
마이너스통장
카드론
자동차 할부 등
여러 가계대출이 포함될 수 있습니다.
다만 정책대출이나 중도금·이주비대출 등 DSR에서 제외되거나 별도 취급되는 대출도 있기 때문에 단순 합산만으로 판단하면 안 됩니다. 금융위원회는 일부 정책모기지·중도금·이주비대출 등은 일반 차주단위 DSR 규제에서 예외적으로 취급해 왔습니다.
마이너스통장은 사용한 금액만 계산한다고 생각하면 안 됩니다
DSR 계산기를 사용할 때 자주 놓치는 것이 마이너스통장입니다.
마이너스통장은 현재 통장에서 실제로 꺼내 쓴 금액만 보고 대출이 없다고 생각하기 쉽지만, 금융회사의 신용대출 심사에서는 약정한도 자체가 대출한도와 다른 대출심사에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 집을 구입하기 전 사용하지 않는 마이너스통장이 있다면 은행에서 DSR과 전체 신용대출 한도에 어떤 영향을 미치는지 확인하는 것이 좋습니다.
특히 수도권·규제지역에서는 신용대출 자체 한도를 차주의 연소득 이내로 제한하는 규제도 시행되고 있습니다.
전세대출은 모두 DSR에 들어가는 것은 아닙니다
전세대출도 구분해야 합니다.
2026년 8월 현재 무주택자의 일반 전세대출 전체에 DSR이 일괄 적용되는 구조는 아닙니다.
다만 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 신규로 받는 경우에는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 반영되고 있습니다. 해당 조치는 2025년 10월 29일부터 시행됐습니다.
따라서 DSR 계산기에 전세대출을 입력할 때도
무주택자인지
1주택자인지
전셋집이 수도권·규제지역인지
를 구분해야 정확한 결과가 나옵니다.
연봉 5천만원인데 DSR이 40%를 넘었다면 무엇을 줄여야 할까
새로운 대출을 받기 전 조정할 수 있는 부분은 주로 기존 부채입니다.
예를 들어
신용대출 일부 상환
카드론 정리
사용하지 않는 마이너스통장 한도 점검
자동차 할부 잔액 확인
등을 먼저 살펴볼 수 있습니다.
특히 대출금리가 같아도 만기가 짧으면 1년에 갚아야 할 원금이 커지기 때문에 DSR이 높아질 수 있습니다.
반대로 주담대는 장기분할상환 구조여서 같은 대출액이라도 상환기간에 따라 연간 원리금이 달라집니다.
다만 대출만기를 인위적으로 길게 설정해 DSR을 우회하는 것을 막기 위해 수도권·규제지역 주담대는 현재 만기를 30년 이내로 제한하고 있습니다.
DSR 계산기로 확인할 입력값은 6가지면 됩니다
대출을 알아보기 전에 최소한 다음 정보를 준비하면 됩니다.
연소득
기존 주택담보대출 잔액·금리·만기
신용대출 잔액·금리·만기
마이너스통장 한도
자동차할부·카드론 등 기타대출
새로 받으려는 대출의 금액·금리·기간
주담대를 계산한다면 여기에 주택 소재지역과 금리방식도 추가해야 합니다.
수도권·규제지역인지, 변동형인지 혼합형인지에 따라 스트레스 DSR 적용이 달라질 수 있기 때문입니다.
간단한 DSR 계산은 이렇게 하면 됩니다
예를 들어 연봉이 7천만원이고 기존 대출의 연간 원리금이 1천만원이라고 해보겠습니다.
은행 DSR 40% 기준 전체 허용 원리금은
7,000만원 × 40% = 2,800만원
입니다.
기존 대출이 연간 1천만원이므로 남은 여력은
2,800만원 - 1,000만원 = 1,800만원
입니다.
즉 신규대출은 연간 원리금이 1,800만원을 넘지 않는 범위에서 DSR 한도를 계산하게 됩니다.
하지만 여기에서 신규 주담대가 스트레스 DSR 대상이라면 실제 금리가 아닌 스트레스 금리를 반영한 원리금을 기준으로 계산해야 하므로 예상한 대출액보다 한도가 줄어들 수 있습니다.
인터넷 DSR 계산기 숫자가 은행과 다른 이유
인터넷에서 DSR 계산기를 사용한 뒤 은행에 갔더니 결과가 다른 경우가 있습니다.
이상한 일이 아닙니다.
실제 은행은
인정소득
대출별 DSR 산정만기
금리유형
스트레스 금리
기존 대출정보
DSR 제외대출
금융회사 내부 심사
가계대출 총량관리
등을 반영합니다.
특히 스트레스 DSR은 실제 대출금리가 아니라 별도의 심사금리를 사용하기 때문에 원리금 계산기에서 현재 금리만 입력한 결과와 은행 한도가 달라질 가능성이 큽니다.
따라서 온라인 계산기는 계약 전에 필요한 자금을 가늠하는 예상치로 사용하고, 최종 한도는 금융회사 사전심사를 통해 확인하는 것이 안전합니다.
2026년 DSR 계산에서 기억할 숫자는 40%와 3%입니다
현재 DSR을 계산할 때 가장 먼저 기억할 숫자는 **40%**입니다.
은행권은 원칙적으로 DSR 40%, 제2금융권은 50% 기준을 적용하고 있습니다.
그리고 수도권·규제지역 주담대를 알아본다면 **스트레스 금리 하한 3.0%**도 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 연봉 5천만원이라면 은행 DSR 40% 기준으로 모든 대출의 연간 원리금 한도는 단순 계산상 2천만원입니다.
하지만 기존 대출이 이미 연 500만원의 원리금을 차지한다면 남은 여력은 1,500만원이고, 신규 주담대에 스트레스 DSR까지 적용하면 받을 수 있는 대출원금은 다시 줄어들 수 있습니다.
따라서 DSR 계산기의 핵심은 “내 연봉이 얼마인가?”만 입력하는 것이 아니라 현재 가진 모든 부채와 새 대출의 금리·만기까지 함께 넣는 것입니다.
공식 출처
금융위원회 — 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책
발표일: 2026.08.13.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?fileNo=3&fileTy=ATTACH&srvcId=BBSTY1&upperNo=87517
금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
게시일: 2025.10.15.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/no010101/85432
금융위원회 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표
게시일: 2025.05.20.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/no010101/84617
금융위원회 — 2026년 4월 가계대출 동향 및 가계부채 점검회의
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/no010101/86914
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