15억 넘는 집은 주담대 한도 여전히 4억·2억 8·13 대책 이후에도 그대로

 



8월 13일 부동산 금융 종합대책이 발표됐지만 고가주택을 살 때 적용되는 주택담보대출 한도는 풀리지 않았습니다.

현재 수도권·규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주담대는 주택 시가에 따라 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 최대 4억원, 25억원 초과 최대 2억원​으로 제한됩니다. 금융위원회는 8월 13일 새 금융대책에서도 이 기준을 현행 주담대 규제로 다시 명시했습니다.

즉 서울에서 20억원짜리 아파트를 산다고 해서 LTV 40%인 8억원까지 빌릴 수 있는 것이 아닙니다.

4억원 한도가 먼저 걸립니다.

15억원을 ‘넘느냐’가 첫 번째 경계입니다

현재 주택가격별 한도는 다음과 같습니다. 금융위원회는 이 규제를 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에 적용하고 있습니다.

주택 시가주담대 최대한도
15억원 이하6억원
15억원 초과~25억원 이하4억원
25억원 초과2억원

여기서 금액의 경계를 정확히 봐야 합니다.

15억원짜리 주택은 ‘15억원 이하’이므로 최대 6억원 구간​입니다.

반대로 15억1원이라도 15억원을 초과하면 4억원 구간으로 들어갑니다.

25억원도 마찬가지입니다.

25억원까지는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원 구간입니다.

이 때문에 계약하려는 주택이 경계가격 주변에 있다면 대출 신청일 기준으로 인정되는 시가가 특히 중요합니다.

중요한 것은 매매가격이 아니라 ‘대출심사상 시가’입니다

대출한도 구간을 판단할 때 무조건 매매계약서에 적힌 거래가격만 보는 것은 아닙니다.

금융위원회 FAQ에 따르면 대출 신청일을 기준으로 금융권의 현행 주택가격 시가 산정방식을 적용하며, 한국부동산원 가격이나 KB부동산 일반평균가 등 공신력 있는 평가자료를 활용합니다.

예를 들어 실제 매매가격은 14억9천만원인데 금융회사가 인정하는 시가가 15억원을 초과하는 상황이라면 대출구간이 달라질 가능성이 있기 때문에 계약 전에 은행에서 담보가액을 확인할 필요가 있습니다.

특히 14억 후반~15억원 초반, 24억 후반~25억원 초반 주택을 구입할 계획이라면 이 부분을 미리 확인하는 것이 중요합니다.

20억원 아파트면 LTV 40%인데 왜 8억원을 못 받을까

주담대에는 한 가지 규제만 적용되지 않기 때문입니다.

실제 대출 가능액은 단순화하면

LTV로 계산한 한도
주택가격별 절대한도
DSR로 계산한 한도

등을 함께 적용한 뒤 가장 낮은 금액에서 결정됩니다. 규제지역의 일반 주담대 LTV는 현재 40%이며, 수도권·규제지역 주담대에는 강화된 스트레스 DSR도 적용됩니다.

예를 들어 규제지역의 시가 20억원 아파트를 산다고 가정해보겠습니다.

LTV만 계산하면

20억원 × 40% = 8억원

입니다.

하지만 20억원은 15억원 초과~25억원 이하 구간입니다.

따라서 주택가격별 최대한도인

4억원

이 먼저 적용됩니다.

소득과 DSR이 충분하더라도 이 규제 때문에 주택구입 목적 주담대를 8억원까지 받을 수 있는 구조는 아닙니다.

아래 계산은 제도 이해를 돕기 위한 예시이며 실제 결과는 차주의 소득·부채, 금융회사 심사, 담보평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.

16억원짜리 집도 최대 4억원입니다

규제지역에서 16억원짜리 주택을 구입한다고 가정해보겠습니다.

LTV 40%를 단순 적용하면

16억원 × 40% = 6억4천만원

입니다.

하지만 주택가격이 15억원을 초과했기 때문에 최대한도는 4억원입니다. 금융위가 정한 주택가격별 절대한도가 LTV 계산액보다 낮기 때문입니다.

따라서 자기자금은 단순 계산으로 최소

16억원 - 4억원 = 12억원

이 필요합니다.

여기에 취득세와 중개보수 등 거래비용도 별도로 고려해야 합니다.

25억원짜리 집은 4억원, 25억원을 넘으면 2억원입니다

이 경계도 혼동하기 쉽습니다.

시가가 정확히 25억원이라면

15억원 초과~25억원 이하

구간이므로 최대 주담대는 4억원입니다.

규제지역 LTV 40%로 계산하면 10억원이지만 실제 최대한도는 4억원입니다.

그런데 주택 시가가 26억원으로 올라가면 이야기가 크게 달라집니다.

LTV 계산상으로는

26억원 × 40% = 10억4천만원

이지만, 25억원 초과 주택이므로 최대한도는 2억원입니다.

단순하게 보면 주택가격이 1억원 올라가면서 대출한도는 오히려

4억원 → 2억원

으로 2억원 줄어드는 구간이 생기는 것입니다.

따라서 25억원 전후의 주택을 매수한다면 자금계획을 특히 보수적으로 세워야 합니다.

규제지역에서 실제 숫자를 비교하면 차이가 큽니다

주택 시가LTV 40% 단순 계산가격별 최대한도최종 상한*
14억원5.6억원6억원5.6억원
15억원6억원6억원6억원
16억원6.4억원4억원4억원
20억원8억원4억원4억원
25억원10억원4억원4억원
26억원10.4억원2억원2억원
30억원12억원2억원2억원

* DSR·기존부채·금융회사 심사를 고려하기 전 단순 비교입니다.

이 표를 보면 15억원과 25억원을 넘는 순간 LTV보다 주택가격별 한도가 훨씬 강하게 작동한다는 것을 알 수 있습니다. 주택가격별 한도와 규제지역 LTV 기준은 금융위원회 공식 대출규제에서 확인됩니다.

그렇다면 15억원 이하 집은 무조건 6억원을 받을까

아닙니다.

6억원은 최대한도일 뿐입니다.

예를 들어 규제지역에서 10억원짜리 집을 산다면 주택가격별 최대한도는 6억원이지만 LTV 40%를 적용하면

10억원 × 40% = 4억원

입니다.

따라서 주택가격별 한도가 6억원이라고 해서 6억원을 모두 받을 수 없습니다.

반대로 15억원 주택은 LTV 40%가 정확히 6억원이므로 LTV와 절대한도가 같은 수준이 됩니다.

여기에 실제로는 DSR과 스트레스 DSR까지 적용되므로 소득이나 기존 대출에 따라 한도가 더 낮아질 수 있습니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 강화돼 DSR 산정상 한도를 추가로 줄일 수 있습니다.

수도권이면 비규제지역도 4억·2억 한도를 확인해야 합니다

또 하나 많이 혼동하는 부분입니다.

이 가격별 주담대 한도는 단순히 ‘규제지역만’ 적용되는 것이 아닙니다.

금융위원회의 공식 기준은 ‘수도권·규제지역’의 주택구입 목적 주담대​입니다. 따라서 수도권에 있다면 해당 지역이 비규제지역이라고 해도 주택가격별 6억·4억·2억원 한도를 확인해야 합니다.

반면 비수도권이면서 비규제지역이라면 이 고가주택 가격별 절대한도를 동일하게 적용한다고 단정하면 안 됩니다.

지역에 따라 LTV와 기타 대출규제가 달라지기 때문에 매수하려는 주택의 소재지가 먼저 중요합니다.

생애최초 주택구입자도 4억·2억 한도를 피하지 못합니다

“나는 생애최초인데 LTV가 높으니까 더 받을 수 있지 않을까?”라고 생각할 수 있습니다.

하지만 금융위원회 FAQ에는 생애최초 구매자도 수도권·규제지역 주택구입 시 주택가격별 최대한도 6억원·4억원·2억원을 적용하는 것으로 명시돼 있습니다.

즉 생애최초라고 해서 20억원 주택을 살 때 주택가격별 4억원 한도가 사라지는 것은 아닙니다.

생애최초 혜택과 별개로 해당 지역에 적용되는 절대적인 주담대 한도를 같이 확인해야 합니다.

8월 13일 대책에서 이 규제가 완화된 것은 아닙니다

이번에 특히 확인할 부분입니다.

8월 13일 정부가 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표하면서 재건축 이주비 산정방식 개선, 청년 주거금융 지원 등 여러 변화가 함께 발표됐습니다.

하지만 금융위원회가 8월 13일 공개한 공식 자료에서도 기존 주택가격별 주담대 규제를

15억원 이하 6억원
15억원 초과~25억원 이하 4억원
25억원 초과 2억원

으로 다시 명시하고 있습니다.

따라서 8·13 대책으로 고가주택 주담대 한도가 다시 6억원으로 풀렸다는 내용은 확인되지 않습니다.

오히려 고가주택 구입수요에 대한 기존 수요관리 기조는 유지된 것으로 보는 것이 정확합니다.

이 규제는 원래 언제 시작됐을까

주택가격별 차등 한도는 2025년 10월 대출수요 관리 강화방안에서 도입됐습니다.

당시 기존 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대의 최대한도 6억원을 주택가격에 따라

  • 15억원 이하 → 6억원
  • 15억원 초과~25억원 이하 → 4억원
  • 25억원 초과 → 2억원

으로 차등화했고 2025년 10월 16일부터 시행했습니다.

이후 2026년 4월 가계부채 관리방안에서도 이 가격별 규제는 유지됐으며, 온투업권 등으로 규제 적용범위를 넓혀 풍선효과를 막는 조치도 추진됐습니다.

중도금대출은 이 4억·2억원 규제를 바로 적용받지 않습니다

고가 아파트 분양을 받는 경우라면 중도금대출도 궁금할 수 있습니다.

금융위원회 FAQ에 따르면 중도금대출은 주택가격별 6억·4억·2억원 대출한도 규제에서 제외됩니다.

하지만 중도금대출이 나왔다고 끝이 아닙니다.

입주 때 잔금대출로 전환할 때는 관련 주담대 규제가 적용될 수 있기 때문에, 중도금대출 한도만 보고 최종 자금계획을 세우면 위험합니다. 금융위도 중도금대출은 한도규제에서 제외하되 잔금대출 전환 시 규제를 적용한다고 설명하고 있습니다.

고가 분양주택을 계약한다면 입주 시점 예상 잔금대출 가능액을 별도로 계산해야 합니다.

재건축 이주비대출도 별도로 봐야 합니다

재건축·재개발 이주비대출 역시 이번 고가주택 가격별 규제의 예외입니다.

금융위원회는 이주비대출에 대해 재건축·재개발 사업 영향을 고려해 주택가격과 관계없이 최대 6억원 한도를 유지하고 있습니다.

또 2026년 8월 31일부터는 이주비대출의 담보가치를 산정할 때 종전자산뿐 아니라 종후자산평가액을 활용하는 방향으로 개선될 예정입니다.

따라서

25억원 초과 아파트 → 주담대 무조건 2억원

이라고 모든 종류의 담보대출에 적용해서는 안 됩니다.

이번 2억원 제한은 기본적으로 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대를 대상으로 합니다.

생활안정자금 목적 주담대도 구분해야 합니다

금융위원회는 공식 FAQ에서 생활안정자금 목적의 주담대는 이번 주택가격별 구입목적 주담대 한도 축소의 적용을 받지 않는다고 설명했습니다.

즉 같은 집을 담보로 잡더라도

  • 새로운 집을 구입하기 위한 주담대
  • 이미 가진 집을 담보로 받는 생활안정자금 목적 대출

은 규제 목적과 세부기준이 다릅니다.

다만 생활안정자금이라고 해서 LTV·DSR이나 금융회사 심사에서 자유로운 것은 아니므로 ‘25억원 집이면 생활안정자금은 무제한’이라는 의미는 아닙니다.

고가주택을 살 때는 LTV보다 자기자금을 먼저 계산해야 합니다

20억~30억원대 주택에서는 LTV만 보고 자금계획을 세우면 실제 필요한 현금과 큰 차이가 날 수 있습니다.

20억원 주택

최대 주담대 상한이 4억원이라면 단순 자기자금은

20억원 - 4억원 = 16억원

입니다.

26억원 주택

최대 주담대 상한은 2억원이므로

26억원 - 2억원 = 24억원

입니다.

여기에 취득 관련 세금과 각종 거래비용까지 별도로 필요합니다.

더구나 4억원·2억원도 ‘반드시 받을 수 있는 금액’이 아니라 최고 상한선​이므로 DSR에서 더 낮은 한도가 나오면 필요한 자기자금은 더 늘어납니다.

계약 전 반드시 세 가지를 먼저 확인해야 합니다

15억원을 넘는 주택을 매수할 계획이라면 계약금 지급 전에 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 은행이 인정하는 주택 시가

15억원·25억원 경계에 있다면 금융회사가 어느 가격을 적용하는지 확인해야 합니다. 가격 판단은 대출 신청일 기준 공신력 있는 시가자료 등을 활용합니다.

2. 지역

해당 주택이 수도권인지, 규제지역인지​에 따라 가격별 절대한도와 LTV 규제가 달라집니다.

3. DSR까지 적용한 실제 승인 가능액

“20억원 집이라 최대 4억원”이라는 것은 4억원을 보장한다는 뜻이 아닙니다.

기존 주담대·신용대출과 연소득을 반영한 DSR 심사에서 3억원밖에 나오지 않는다면 실제 대출 가능금액은 그 수준으로 더 낮아질 수 있습니다.

결국 8·13 이후에도 6억·4억·2억입니다

2026년 8월 18일 현재 고가주택 주담대 규제를 가장 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

수도권·규제지역에서 주택을 구입하는 경우

  • 15억원 이하 → 최대 6억원
  • 15억원 초과~25억원 이하 → 최대 4억원
  • 25억원 초과 → 최대 2억원

입니다.

8월 13일 부동산 금융 종합대책에서도 이 한도는 완화되지 않았습니다.

특히 기억할 부분은 LTV와 4억원·2억원 한도를 따로 더하는 것이 아니라는 점입니다.

예를 들어 규제지역 20억원 주택의 LTV 40%는 8억원이지만 실제 주택가격별 상한은 4억원입니다.

26억원이면 LTV상 10억4천만원이 나와도 가격별 상한은 2억원입니다.

따라서 고가주택을 구입하려는 사람에게 지금 중요한 숫자는 LTV 40%보다 오히려 15억원과 25억원이라는 두 개의 가격 경계일 수 있습니다.

공식 출처

금융위원회 — 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책
발표일: 2026.08.13.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?fileNo=3&fileTy=ATTACH&srvcId=BBSTY1&upperNo=87517

금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
발표일: 2025.10.15. / 시행: 2025.10.16.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/po010101/85432

금융위원회 — 대출수요 관리 방안 주요정책문답
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/po020201/85518

금융위원회 — 2026년도 가계부채 관리방안
게시일: 2026.04.01.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/no010101/86606

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