1주택자 전세대출 가능할까? 2026년 DSR 이자만 반영, 2027년부터 더 까다로워집니다

 

정보 확인 기준: 2026년 08월 21일, 대한민국 표준시

집이 한 채 있다고 해서 전세대출이 무조건 막히는 것은 아닙니다.

2026년 8월 현재 1주택자도 일정 조건을 충족하면 전세대출을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사(HF)의 일반전세자금보증도 본인과 배우자의 합산 주택보유수가 1주택 이내​인 사람을 기본 보증대상에 포함하고 있습니다. 다만 주택가격·보유주택 위치와 종류, 새로 전세로 들어갈 지역, DSR, 보증한도까지 함께 확인해야 합니다.

특히 지난해부터 규제가 달라졌습니다.

2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 신규 전세대출을 받으면 전세대출 이자상환액이 DSR에 포함됩니다. 원금까지 전부 DSR에 넣는 것은 아닙니다.

그리고 2027년 1월 1일부터는 1주택자의 전세대출 보증비율이 추가로 축소되고, 일부 비거주 1주택자는 신규대출뿐 아니라 만기연장까지 제한​될 예정입니다.

1주택자도 전세대출은 가능합니다

가장 먼저 바로잡을 부분입니다.

1주택 보유 = 전세대출 무조건 불가

는 아닙니다.

예를 들어 지방에 본인 소유 아파트 한 채가 있지만 직장 때문에 서울로 옮겨 전셋집을 구하는 경우, 기본적으로 1주택자 전세대출 심사를 받을 수 있습니다.

HF 일반전세자금보증은 현재 다음과 같은 기본요건을 두고 있습니다.

• 서울·경기·인천은 임차보증금 7억원 이하

• 그 밖의 지역은 임차보증금 5억원 이하

• 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주

• 본인·배우자 합산 주택보유수 1주택 이내

입니다.

하지만 여기서 중요한 제외조건이 하나 있습니다.

HF 일반전세자금보증 기본요건에는 본인이나 배우자가 가격 3억원을 초과하는 투기지역·투기과열지구 소재 아파트의 소유권을 취득한 경우 보증대상에서 제외하는 조건이 현재도 명시돼 있습니다.

따라서 ‘1주택이면 다 된다’가 아니라 어떤 주택을 가지고 있는지부터 확인해야 합니다.

집은 지방에 있어도 서울 전세대출이면 DSR을 봅니다

현재 1주택자 전세대출 규제에서 가장 중요한 것은 내가 가진 집의 위치가 아니라 새로 전세대출을 받는 주택의 위치입니다.

금융위원회 공식 기준은 다음과 같습니다.

1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 전세대출 이자상환액을 DSR에 반영합니다.

이때 소유하고 있는 기존 주택이 서울인지 지방인지는 관계없습니다.

예를 들어

대구 아파트 1채 보유 + 서울 전세

→ 수도권에서 전세대출을 받으므로 전세대출 이자가 DSR에 반영

서울 아파트 1채 보유 + 지방 비규제지역 전세

→ 현재 시행 중인 ‘1주택자 수도권·규제지역 전세대출 DSR’ 규제의 직접 적용대상은 아님

으로 구분할 수 있습니다.

물론 실제 대출에서는 기존 주담대·신용대출 등 다른 부채에 대한 일반적인 DSR 심사는 별도로 고려됩니다.

전세대출 원금까지 DSR에 들어가는 것은 아닙니다

이 부분을 가장 많이 오해합니다.

1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 DSR이 적용된다고 해서 전세대출 원금 전체를 DSR에 넣는 것이 아닙니다.

금융위원회는 공식 FAQ에서

전세대출 원금은 제외하고 이자상환액만 DSR에 반영

한다고 명확히 설명했습니다.

전세대출은 일반적으로 만기 때 임대인에게 돌려받은 보증금으로 원금을 상환하기 때문에 원금까지 짧은 전세대출 만기로 나눠 DSR에 반영하면 부담이 지나치게 크게 계산될 수 있기 때문입니다.

전세대출 2억원이면 DSR이 얼마나 늘어날까

예를 들어 다음과 같이 가정해보겠습니다.

• 연소득: 5,000만원

• 신규 전세대출: 2억원

• 금리: 연 4%

• 수도권 전세

• 다른 조건은 제외

연간 이자는

2억원 × 4% = 800만원

입니다.

전세대출에서 DSR에 반영되는 금액은 원칙적으로 이 800만원입니다.

따라서 전세대출 자체가 추가하는 DSR은 단순 계산하면

800만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 16%

정도입니다.

기존 주담대·신용대출 등으로 연간 원리금 상환액이 이미 1,000만원이라면

기존 1,000만원 + 전세대출 이자 800만원 = 1,800만원

이고,

연소득 5천만원을 기준으로 단순 DSR은

36%

가 됩니다.

은행권 DSR 40%에 가까워지는 것입니다.

반대로 기존 대출 원리금이 연 1,500만원이었다면 합계가 2,300만원이 되어 단순 DSR은 46%가 되므로 신규 전세대출 한도가 제약될 가능성이 커집니다.

위 내용은 제도 이해를 돕기 위한 단순 계산 예시이며 실제 DSR은 기존 대출 종류와 금융회사의 소득·부채 산정방식에 따라 달라질 수 있습니다.

기존 전세대출을 연장하면 DSR을 다시 볼까

기존 차주는 중요한 예외가 있습니다.

전세대출 DSR은 2025년 10월 29일 이후 신규 취급된 전세대출부터 적용하는 것이 원칙입니다.

따라서 규제 시행 전에 이미 전세대출을 이용하던 1주택자가

• 같은 주택에서 계속 거주하고

• 계약만 갱신하고

• 전세대출 금액을 늘리지 않고

• 단순 만기연장

을 하는 경우에는 기존 규정에 따라 DSR을 새롭게 적용하지 않습니다.

하지만 대출금액을 증액하면 신규대출로 보기 때문에 DSR을 적용합니다.

2025년 10월 28일까지 계약했다면 경과규정도 있습니다

대출을 언제 실행했는지만 보는 것도 아닙니다.

금융위원회는 실수요자의 신뢰를 보호하기 위해 2025년 10월 28일까지 최초 임대차계약을 체결한 경우 종전 규정을 적용하도록 경과규정을 마련했습니다.

따라서 오래된 전세계약을 갱신 중인 1주택자는

현재 규정만 보고 “무조건 DSR에 들어간다”고 판단하기보다 최초 계약일과 증액 여부를 함께 확인​해야 합니다.

HF 기준 1주택자의 보증한도는 더 낮습니다

DSR을 통과한다고 원하는 금액을 모두 빌릴 수 있는 것도 아닙니다.

HF 일반전세자금보증의 현재 기준을 보면 본인과 배우자 합산 1주택자의 보증과목별 한도는

전셋집 소재지	HF 1주택자 보증한도
수도권·규제지역	1억8천만원
그 외 지역	2억원

입니다.

여기서 반드시 구분해야 합니다.

1억8천만원·2억원은 HF가 제공하는 전세자금 ‘보증한도’이며 모든 은행에서 받을 수 있는 전세대출의 절대적인 전국 공통 최대한도라는 뜻은 아닙니다.

실제 대출액은 이용하는 보증기관(HF·HUG·SGI 등), 은행상품, 신용도와 은행 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

HF 역시 보증요건을 충족하더라도 은행의 심사에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있다고 명시하고 있습니다.

보증비율 80%와 ‘보증금의 80% 대출’은 다릅니다

또 하나 헷갈리기 쉬운 숫자입니다.

현재 전세대출 보증비율은

• 수도권·규제지역: 80%

• 지방 비규제지역: 90%

입니다. 금융당국은 2025년 7월 수도권·규제지역 전세대출 보증비율을 기존 90%에서 80%로 낮췄습니다.

HF 일반전세자금보증 상품페이지에도 현재 수도권·규제지역 80%, 그 밖의 지역 90%가 명시돼 있습니다.

하지만

보증비율 80% = 전세보증금의 80%까지 반드시 대출

이라는 의미는 아닙니다.

보증비율은 은행이 실행한 전세대출 중 보증기관이 보증하는 비율입니다.

은행이 위험의 일부를 직접 부담하게 만드는 장치이기 때문에 보증비율이 낮아지면 금융회사의 대출심사가 더 보수적으로 바뀔 수 있습니다.

2027년부터 1주택자는 보증비율이 한 번 더 줄어듭니다

1주택자라면 내년 변화를 특히 봐야 합니다.

금융위원회는 2027년 1월 1일부터 1주택자의 전세대출 보증비율을 추가로 축소하기로 확정했습니다.

변경 후에는

• 수도권·규제지역 1주택자 → 70%

• 그 외 지역 1주택자 → 80%

가 됩니다.

현재와 비교하면 각각 10%포인트씩 낮아지는 셈입니다.

구분	2026년 현재	2027년 1월 1일부터
수도권·규제지역	80%	70%
그 외 지역	90%	80%

특히 무주택자 전체가 아니라 1주택자에게 추가적으로 강화되는 조치라는 점이 중요합니다.

2027년부터 모든 1주택자의 전세대출이 막히는 것은 아닙니다

최근 ‘1주택자 전세대출 금지’라는 표현이 나오는 이유입니다.

하지만 1주택자 전체를 금지하는 정책은 아닙니다.

2027년 1월 1일부터 원칙적으로 신규취급·만기연장이 제한되는 사람은 다음 세 가지 조건을 모두 충족하는 경우입니다.

조건 1

수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자

주택보유수는 부부합산 기준입니다.

조건 2

그 아파트를 다른 사람에게 임대하고 있는 경우

다만 본인 또는 배우자의 직계존비속 등 가족에게 임대한 경우는 제외됩니다.

조건 3

본인과 배우자 모두 그 아파트에 한 번도 실거주한 적이 없는 경우

이 세 조건을 모두 충족하면 정부는 이를 실거주 목적 없이 수도권·규제지역 아파트를 매입해 임대하면서 다른 주택에서 전세대출을 이용하는 유형으로 보고 전세대출 신규취급과 만기연장을 원칙적으로 제한하기로 했습니다.

시행일은 2027년 1월 1일입니다.

예를 들면 이런 경우가 제한될 수 있습니다

A씨가 서울 아파트 한 채를 매입했습니다.

그런데 A씨와 배우자는 해당 집에 한 번도 들어가 살지 않고 다른 세입자에게 전세를 줬습니다.

A씨는 다시 수도권의 다른 집에 전세로 들어가면서 전세대출을 이용하려고 합니다.

2027년부터는

• 수도권 아파트 보유

• 그 아파트를 임대 중

• 부부 모두 실거주 이력 없음

이라는 세 조건에 해당하기 때문에 신규 전세대출이 원칙적으로 제한될 수 있습니다.

이는 집을 한 채 보유했다는 사실 자체보다 매수한 주택에 실거주하지 않으면서 전세대출을 이용하는 투자성 수요를 제한하려는 조치입니다.

직장 때문에 다른 지역에 전세 사는 경우도 무조건 막힐까

그렇게 단순하게 판단할 수는 없습니다.

금융위원회가 8월 20일 공개한 세부 안내에는 예외적인 신규취급·만기연장 사유도 포함돼 있습니다.

예를 들어

• 임대인이 보증금을 반환하지 않아 전세대출 상환이 어려운 경우

• 기존 전셋집에서 퇴거 일정이 어긋나 6개월 내 단기연장이 필요한 경우

• 법적 의무 때문에 향후 본인 주택에 실거주해야 하는 경우

• 세입자가 있는 주택을 매입해 기존 임대차계약 종료 전까지 실거주할 수 없는 경우

• 기타 비거주 사유의 불가피성이 명백해 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우

등에는 예외를 둘 수 있습니다.

따라서 2027년 규제가 시행돼도 단순히 ‘집 한 채 가지고 직장 때문에 다른 지역에서 전세 살면 무조건 대출 금지’라고 설명하는 것은 정확하지 않습니다.

내 집에 실제 살았던 적이 있다면 2027년 금지 대상과 다릅니다

정부가 2027년 새 규제를 적용할 때 특히 보는 조건이 실거주 이력입니다.

금융위원회가 발표한 제한 대상은 본인뿐 아니라 배우자도 해당 보유주택에 실거주한 적이 없어야 합니다.

즉 수도권 아파트를 보유하고 현재 세를 주고 있더라도 과거 실제로 거주한 이력이 있는 경우에는 이번 ‘비거주 1주택자’ 제한조건과 동일하게 보기는 어렵습니다.

다만 실제 실거주 이력을 어떤 자료로 확인하고 세부 예외를 어떻게 판단할지는 시행 전 금융회사·보증기관의 최종 세부지침을 확인하는 것이 좋습니다.

전세대출을 받을 때는 ‘보유주택’보다 이 네 가지를 먼저 확인하세요

1주택자가 지금 전세대출을 알아본다면 단순히 집이 한 채 있다는 사실보다 다음 네 가지가 중요합니다.

첫째, 보유한 주택이 어떤 주택인가

특히 HF 보증을 이용한다면 3억원 초과 투기지역·투기과열지구 아파트 취득 여부를 확인해야 합니다.

둘째, 새 전셋집이 어디에 있는가

수도권·규제지역이면 현재 1주택자의 신규 전세대출 이자가 DSR에 들어갑니다.

셋째, 신규대출인지 단순 연장인지

2025년 10월 29일 이전부터 같은 집에서 이용한 전세대출을 증액 없이 단순 연장하면 기존 경과규정이 적용될 수 있습니다. 증액하면 신규대출로 봅니다.

넷째, 2027년에도 대출을 유지해야 하는지

수도권·규제지역 아파트를 사놓고 한 번도 거주하지 않은 채 임대 중이라면 2027년 신규·만기연장 제한 대상인지 미리 확인해야 합니다.

결국 1주택자 전세대출은 ‘가능하지만 조건이 더 많다’가 정확합니다

2026년 8월 21일 현재 1주택자가 전세대출을 받는 것 자체가 전면 금지된 것은 아닙니다.

다만 무주택자와 비교하면 확인할 규제가 더 많습니다.

현재는

1주택자가 수도권·규제지역에서 신규 전세대출을 받으면 → 이자상환액만 DSR 반영

HF 일반보증을 이용한다면

1주택자 보증과목별 한도 → 수도권·규제지역 1억8천만원 / 그 외 2억원

그리고 2027년 1월 1일부터는

1주택자 전세대출 보증비율 → 수도권·규제지역 70% / 그 외 80%

로 더 낮아집니다.

여기에 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 해당 주택을 임대하고 부부 모두 실거주한 적이 없는 경우에는 신규 전세대출과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.

따라서 1주택자가 전세대출을 준비한다면 “집 한 채 있으니까 가능할까?”보다

내가 가진 집의 종류·지역
새로 전세 갈 집의 지역
기존 전세대출인지 신규인지
보유주택 실거주 이력이 있는지

를 먼저 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.

공식 출처

금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 및 주요정책문답
시행: 1주택자 전세대출 DSR 2025.10.29.
확인일: 2026.08.21.
금융위원회 공식 FAQ 보기

금융위원회 — 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 2
게시일: 2026.08.13.
확인일: 2026.08.21.
금융위원회 공식 카드뉴스 보기

금융위원회 — 투기적 목적의 비거주 1주택자 전세대출 신규취급·만기연장 제한
게시일: 2026.08.20.
확인일: 2026.08.21.
금융위원회 공식 안내 보기

한국주택금융공사 — 일반전세자금보증
확인일: 2026.08.21.
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