전세보증보험 가입조건 2026｜HUG 90% 기준과 가입 안 되는 경우 직접 계산

8월 29, 2026

최종 확인일: 2026년 8월 29일

전세보증보험을 알아볼 때 가장 먼저 확인할 숫자는 보증료가 아니라 집값 대비 전세보증금과 선순위채권의 비율입니다.

2026년 현재 HUG 전세보증금반환보증은 수도권 전세보증금 7억원, 그 외 지역 5억원 이하를 기본 대상으로 하지만, 이 금액 이하라고 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 HUG가 인정하는 주택가격의 90% 이내에 들어와야 합니다.

핵심 판단사항

HUG 전세보증금 기준은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하입니다.
전세보증금과 선순위채권을 합해 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
신규계약은 원칙적으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
전입신고와 확정일자를 갖추고 보증대상 주택의 권리관계도 확인해야 합니다.
2026년 7월 1일부터 보증부 월세계약 계산에 사용하는 HUG 전월세전환율이 6.4%에서 6.5%로 변경됐습니다.

1. 전세보증보험은 정확히 무엇을 보장하나

흔히 ‘전세보증보험’이라고 부르지만 HUG의 공식 상품명은 전세보증금반환보증입니다.

전세계약이 끝났는데 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증기관이 정해진 절차에 따라 임차인에게 보증금을 지급하고 이후 임대인에게 구상하는 구조입니다.

대표적인 반환보증은 다음과 같습니다.

구분	HUG	HF
기관	주택도시보증공사	한국주택금융공사
상품	전세보증금반환보증	전세지킴보증
수도권 보증금 기준	7억원 이하	7억원 이하
수도권 외	5억원 이하	5억원 이하
기본 주택가액 기준	주택가격의 90%	주택가격의 90%
보증금 일부 가입	일정 조건에서 가능	전액 가입
특징	반환보증 단독 가입 가능	원칙적으로 HF 전세자금보증 이용 또는 동시 신청

HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 해당 금융기관에서 이용 중이거나 전세자금보증과 동시에 신청하는 경우 이용할 수 있습니다.

따라서 일반 임차인이 반환보증만 별도로 알아보는 경우라면 HUG부터 확인하는 것이 이해하기 쉽습니다.

2. HUG 전세보증보험 기본 가입조건

2026년 8월 현재 HUG의 주요 조건은 다음과 같습니다.

확인항목	HUG 주요 조건
전세보증금	수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하
계약기간	신규가입 시 1년 이상
신청시점	계약기간의 1/2 경과 전
전입	해당 주택에 거주하며 전입신고
확정일자	필요
계약	원칙적으로 공인중개사가 확인·날인
주택가액	주택가격 × 90%
전체 부채조건	전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가액
일반 선순위채권	원칙적으로 주택가액의 60% 이내
소유관계	건물과 토지·대지권 모두 임대인 소유
권리침해	경매·압류·가압류·가처분·가등기 등이 없어야 함

HUG는 단독·다중·다가구·연립·다세대·아파트·주거용 오피스텔·노인복지주택 등을 보증대상으로 하고 있습니다. 반면 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.

주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서 등에서 주거용이라는 점을 확인해야 하는 경우도 있으므로 단순히 실제 거주하고 있다는 사실만으로 판단해서는 안 됩니다.

3. 가장 중요한 90% 기준은 이렇게 계산한다

가입 여부를 판단할 때 가장 중요한 공식입니다.

HUG 보증한도 = 주택가격 × 90% - 선순위채권

그리고 실제로는

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

가 되어야 합니다.

예를 들어 HUG에서 인정하는 주택가격이 4억원인 아파트라고 가정해 보겠습니다.

주택가액은

4억원 × 90%
= 3억6천만원

입니다.

근저당 등 선순위채권이 없다면 전세보증금이 3억6천만원 이내여야 계산상 조건에 들어옵니다.

전세보증금	계산	결과
3억5천만원	3.5억 ≤ 3.6억	가능 범위
3억6천만원	3.6억 ≤ 3.6억	가능 범위
3억7천만원	3.7억 > 3.6억	가입 불가

여기서 중요한 부분은 전세보증금이 수도권 7억원 이하라는 조건을 충족해도 탈락할 수 있다는 점입니다.

3억7천만원은 수도권 보증금 한도 7억원보다 훨씬 낮지만 주택가격 대비 보증금이 너무 높아 가입이 어렵습니다.

4. 집주인 대출이 있다면 한도는 더 줄어든다

이번에는 같은 4억원짜리 주택에 선순위채권 1억원이 있다고 가정해 보겠습니다.

주택가액은 동일하게 3억6천만원입니다.

여기에서 선순위채권 1억원을 빼면

3억6천만원 - 1억원
= 2억6천만원

입니다.

따라서 계산상 전세보증금 한도는 최대 2억6천만원입니다.

조건	금액
주택가격	4억원
담보인정비율	90%
주택가액	3억6천만원
선순위채권	1억원
남는 보증한도	2억6천만원

전세보증금이 2억5천만원이라면

1억원 + 2억5천만원 = 3억5천만원

이므로 3억6천만원 이내입니다.

반대로 전세보증금이 2억7천만원이라면

1억원 + 2억7천만원 = 3억7천만원

으로 주택가액을 초과합니다.

따라서 전세보증보험을 생각한다면 계약 전에 등기부등본 을구의 근저당권 설정액을 확인하는 것이 핵심입니다.

5. 집값 3억원이라면 전세보증금 경계선은 2억7천만원이다

가입조건을 이해하기 위해 경계값을 비교해 보겠습니다.

선순위채권이 전혀 없는 3억원짜리 주택이라면

3억원 × 90% = 2억7천만원

입니다.

전세보증금	판단
2억6,900만원	계산상 가능
2억7,000만원	계산상 가능
2억7,100만원	90% 초과

불과 100만원 차이지만 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 전세가율이 90% 부근인 빌라나 주택이라면 ‘집값이 대략 3억원 정도 된다’는 중개업소 설명만 믿어서는 안 됩니다.

HUG가 실제 심사에서 인정하는 주택가격이 얼마인지가 중요합니다.

6. HUG가 인정하는 집값은 실제 매매 호가와 다를 수 있다

전세보증보험에서 말하는 ‘주택가격’은 집주인이 원하는 매매가격이나 부동산에 올라온 호가를 의미하지 않습니다.

HUG는 주택유형별 가격 산정순서를 운영합니다.

아파트·주거용 오피스텔 등의 경우 KB시세와 한국부동산원 부동산테크 시세 등을 활용할 수 있고, 일정한 경우 공시가격의 140% 등 정해진 기준을 적용합니다.

연립·다세대 역시 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세, 최근 거래가격, 일정한 감정평가금액 등을 정해진 순서에 따라 활용합니다.

예를 들어 집주인이 빌라의 시세가 3억원이라고 주장하더라도 HUG가 인정하는 가격이 2억5천만원이라면 계산 기준은 달라집니다.

2억5천만원 × 90%
= 2억2,500만원

전세보증금이 2억4천만원이라면 실제 호가 기준으로는 전세가율이 80%지만 HUG 인정가격 기준으로는 보증가입 한도를 넘어갈 수 있습니다.

특히 시세가 명확하지 않은 신축 빌라·다세대주택은 계약 전에 가격 산정방법을 확인해야 하는 이유입니다.

7. 전세계약 후 언제까지 가입해야 하나

HUG 반환보증은 전세계약이 거의 끝나갈 때 가입할 수 있는 상품이 아닙니다.

신규 전세계약은 일반적으로

잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전

신청해야 합니다.

2년 계약이라면 단순하게 보면 계약기간 절반인 약 1년이 지나기 전에 신청해야 하는 구조입니다.

하지만 계약 후 몇 달 뒤로 미루기보다 잔금 지급과 전입신고·확정일자를 마친 뒤 가입절차를 바로 진행하는 편이 안전합니다.

HF 일반전세지킴보증 역시 원칙적으로 임대차계약기간의 절반이 경과하기 전까지 신청합니다.

8. 반전세·보증부 월세도 가입할 수 있다

전세보증보험은 순수 전세계약만 가능한 것은 아닙니다.

보증금과 월세가 함께 있는 계약도 일정 조건에서 대상이 될 수 있습니다.

다만 HUG는 월세를 전세보증금으로 환산해 한도를 판단합니다.

2026년 7월 1일부터 적용되는 전월세전환율은 **6.5%**입니다. 기존 6.4%에서 변경됐습니다.

계산방법은

환산 전세보증금 = 실제 보증금 + (월세 × 12 ÷ 6.5%)

입니다.

수도권에서

보증금 6억원
월세 50만원

이라고 가정하면,

50만원 × 12 ÷ 6.5%
= 약 9,231만원

따라서 환산 보증금은

6억원 + 9,231만원
= 약 6억9,231만원

으로 수도권 7억원 기준 안에 들어옵니다.

하지만 월세가 55만원이면

55만원 × 12 ÷ 6.5%
= 약 1억154만원

환산 보증금은 약 7억154만원이 되어 수도권 7억원 기준을 넘어갑니다.

월세 5만원 차이로 가입대상 금액 기준을 넘을 수 있는 사례입니다.

9. 이런 주택은 특히 가입 여부를 먼저 확인해야 한다

전세보증보험 가입조건에서 가장 주의할 주택은 전세가율이 높은 주택과 권리관계가 복잡한 주택입니다.

특히 다음 상황이라면 계약금을 보내기 전에 확인하는 것이 좋습니다.

신축 빌라

거래사례와 공시가격이 충분하지 않아 주택가격 산정에서 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.

근저당이 많은 주택

전세보증금 자체가 낮아도 기존 선순위채권과 합하면 주택가액 90%를 넘을 수 있습니다.

다가구주택

내 보증금뿐 아니라 나보다 우선하는 다른 세입자의 선순위 전세보증금까지 영향을 줄 수 있습니다. HUG는 단독·다중·다가구주택에 별도의 선순위채권 기준을 적용합니다.

압류·가압류 등이 있는 주택

보증발급일 기준으로 소유권에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해가 있으면 문제가 됩니다.

따라서 전세계약은

보증보험 가능 여부 확인 → 등기부와 가격 확인 → 계약 → 잔금·전입신고·확정일자 → 반환보증 신청

순서로 접근하는 것이 안전합니다.

10. HUG와 HF 중 무엇을 선택할까

HUG와 HF 모두 반환보증 역할을 하지만 가입 구조에는 차이가 있습니다.

HUG는 반환보증 자체를 중심으로 가입할 수 있다는 장점이 있습니다.

HF 일반전세지킴보증은 신청일 현재 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 전세자금보증과 함께 신청하는 것이 기본 조건입니다. 또한 보증금 일부가 아니라 임대차보증금 전액이 보증한도 안에 들어와야 합니다.

HF는 주택가격이 12억원 이하여야 하는 목적물 조건도 운영합니다.

따라서 이미 HF 보증 전세대출을 이용할 예정이라면 HF 전세지킴보증까지 함께 비교할 가치가 있습니다.

반대로 반환보증만 따로 가입하려는 경우에는 HUG 가입조건부터 확인하는 방식이 단순합니다.

11. 보험료는 얼마나 들까

HUG 전세보증금반환보증의 2026년 현재 임차인용 보증료율은 주택종류, 보증금액과 부채비율에 따라 **연 0.097%~0.211%**로 차등 적용됩니다.

계산식은

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365

방식입니다.

예를 들어

아파트
전세보증금 3억원
보증기간 2년
적용 보증료율 연 0.154%

라고 단순 가정하면

3억원 × 0.154% × 2년
= 약 92만4천원

입니다.

다만 실제 보증료율은 해당 주택의 부채비율과 보증금 규모에 따라 달라지고 사회배려계층 등은 할인을 받을 수 있으므로 신청 시 최종 금액을 확인해야 합니다.

12. 계약하기 전에 가입 가능 여부부터 확인해야 하는 이유

전세보증보험은 계약을 체결했다고 반드시 가입되는 상품이 아닙니다.

가장 위험한 상황은

계약금 지급 → 잔금 준비 → 뒤늦게 보증보험 가입 불가 확인

순서입니다.

특히 전세보증금 반환보증 가입을 전제로 계약한다면 임대목적물이나 임대인 측 사유로 반환보증 가입이 불가능한 경우 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있도록 특약을 구체적으로 협의하는 방법도 고려할 수 있습니다.

기존 임대차 계약서 글에서 설명한 것처럼 단순히 ‘보증보험 안 되면 계약금 반환’이라고 적기보다 어느 사유로 가입이 거절될 경우인지 명확히 하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

전세계약에서 가장 먼저 계산할 숫자는 전세대출 한도가 아닙니다.

HUG가 인정하는 주택가격 × 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이 내 전세보증금보다 큰지부터 확인하는 것이 안전합니다.

상황별 계산 또는 사례

이해를 돕기 위한 가상 사례

서울의 HUG 인정 주택가격 4억원짜리 아파트에 전세로 들어간다고 가정합니다.

사례 A: 근저당 없음, 전세금 3억5천만원

주택가격: 4억원
주택가액: 4억원 × 90% = 3억6천만원
선순위채권: 0원
전세보증금: 3억5천만원

3억5천만원 ≤ 3억6천만원

→ 90% 기준상 가입 가능 범위

사례 B: 근저당 1억원, 전세금 2억7천만원

주택가액 3억6천만원 - 선순위채권 1억원 = 2억6천만원

전세보증금은 2억7천만원이므로 계산상 1천만원 초과합니다.

→ 가입 불가

사례 C: 보증금 6억원 + 월세 50만원

2026년 7월부터 적용되는 HUG 전월세전환율 6.5%로 환산하면 약 6억9,231만원입니다.

→ 수도권 7억원 기준 이내

월세가 55만원이면 환산액이 약 7억154만원이 됩니다.

→ 수도권 7억원 기준 초과

독자가 가장 많이 착각하는 부분

“수도권 전세금이 7억원 이하면 가입된다.”

아닙니다. 7억원은 보증대상 전세보증금의 상한이고, 별도로 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% 조건을 충족해야 합니다.

“집 시세가 3억원이면 무조건 2억7천만원까지 된다.”

HUG가 인정하는 주택가격과 내가 생각하는 시세가 다를 수 있습니다. 특히 빌라·다세대는 가격 산정기준을 먼저 확인해야 합니다.

“전세대출이 승인됐으니 반환보증도 자동으로 된다.”

전세자금대출 보증과 전세보증금 반환보증은 목적이 다른 제도입니다. 반환보증 가입 여부는 별도 조건과 심사를 확인해야 합니다.

“확정일자를 받으면 보증보험은 필요 없다.”

확정일자는 우선변제권 확보에 중요한 절차지만 보증기관이 보증금을 대신 반환하는 반환보증과 동일한 제도가 아닙니다.

지금 해야 할 행동

계약 전에는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본에서 소유자·근저당 확인 → HUG가 인정할 주택가격 확인 → 주택가격 × 90% 계산 → 선순위채권 차감 → 내 보증금이 한도 안에 들어오는지 확인 → 반환보증 가입 가능 여부 확인 → 계약 및 특약 결정

특히 전세가율이 90%에 가깝거나 신축 빌라·다가구주택이라면 계약금을 보내기 전에 보증 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

공식 출처

주택도시보증공사(HUG)
자료명: 전세보증금반환보증 상품개요
공시: 상시 안내
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 수도권 7억원·기타 지역 5억원, 담보인정비율 90%, 선순위채권 및 계약조건, 대상주택

주택도시보증공사(HUG)
자료명: 전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내
발표일: 2026년 6월 24일
시행일: 2026년 7월 1일
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 전월세전환율 6.4% → 6.5% 변경, 신규 및 보증금 증가 갱신보증 적용

한국주택금융공사(HF)
자료명: 일반전세지킴보증
공시: 상시 안내
확인일: 2026년 8월 29일
확인내용: 임차보증금 수도권 7억원·그 외 5억원, 주택가격 90% 한도, 선순위채권 기준, 신청시기, 보증료율

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