주담대 계산기 사용법 집값·연봉 입력하면 실제 대출한도 얼마일까
주택담보대출 한도를 계산할 때 집값에 LTV만 곱하면 실제 은행 한도와 크게 달라질 수 있습니다.
2026년 현재 주담대는 크게 ① LTV, ② 주택가격별 대출 상한, ③ DSR, ④ 스트레스 DSR을 함께 적용합니다. 금융위원회는 8월 13일 새 금융대책에서도 은행권 DSR 40%, 제2금융권 50%와 기존 주담대 규제기조를 유지했습니다.
따라서 주담대 계산기의 핵심 공식은 단순히
주택가격 × LTV
가 아닙니다.
실제로는 아래 네 가지를 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액을 확인해야 합니다.
주담대 한도는 이 순서로 계산하면 됩니다
1단계. 집값에 LTV를 곱합니다
현재 일반적인 LTV는
규제지역: 40%
비규제지역: 70%
입니다. 다만 생애최초 주택구입자나 정책모기지에는 별도의 완화된 LTV가 적용됩니다. 금융위원회는 생애최초의 경우 수도권·규제지역 최대 70%, 지방 비규제지역 최대 80% 기준을 운영하고 있습니다.
예를 들어 규제지역에 있는 10억원 아파트라면 일반 LTV만 계산하면
10억원 × 40% = 4억원
입니다.
비규제지역이라면 단순 계산상
10억원 × 70% = 7억원
입니다.
하지만 여기에서 계산이 끝나지 않습니다.
2단계. 수도권·규제지역이면 6억·4억·2억원 한도를 확인합니다
현재 수도권·규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주담대는 주택가격에 따라 절대적인 최대한도가 적용됩니다.
| 주택 시가 | 주택구입 목적 주담대 최대한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
해당 규제는 2025년 10월 16일부터 시행됐으며 2026년 8월 13일 금융 종합대책에서도 유지되고 있습니다.
따라서 20억원짜리 서울 아파트를 계산해보겠습니다.
규제지역 LTV만 보면
20억원 × 40% = 8억원
입니다.
하지만 20억원 주택은 15억원 초과~25억원 이하 구간이므로 주담대 최대한도는
4억원
입니다.
즉 LTV 계산으로 8억원이 나와도 실제 가격별 규제상 상한은 4억원입니다.
3단계. 연봉으로 DSR 한도를 계산합니다
여기서 또 한 번 한도가 줄어들 수 있습니다.
DSR은
1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금 ÷ 연소득 × 100
입니다.
현재 규제비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다.
은행에서 주담대를 받는다고 가정하면 연봉별 전체 원리금 상환한도는 단순하게 다음과 같습니다.
| 연소득 | DSR 40% 연간 원리금 | 월평균 |
| 4,000만원 | 1,600만원 | 약 133만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 167만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 약 200만원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 약 233만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 약 267만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 약 333만원 |
여기에는 신규 주담대만 들어가는 것이 아닙니다.
기존에 갚고 있는
주택담보대출
신용대출
카드론
자동차할부 등
DSR에 포함되는 다른 부채의 원리금도 함께 봅니다. 총대출액 1억원을 초과하는 차주는 원칙적으로 차주단위 DSR 규제를 적용받습니다.
연봉 5천만원이면 주담대 4억원이 가능할까
이제 실제로 계산해보겠습니다.
조건을
연소득 5,000만원
주담대 4억원
금리 연 4%
30년
원리금균등상환
기존 대출 없음
으로 가정하겠습니다.
4억원을 30년간 연 4%로 갚으면 월 원리금은 약 191만원, 연간으로는 약 2,292만원입니다.
그러면 단순 DSR은
2,292만원 ÷ 5,000만원 × 100 ≈ 45.8%
입니다.
은행권 DSR 40%를 초과합니다.
즉 집값과 LTV를 계산해 4억원까지 가능하다고 나오더라도 연소득 5천만원이라면 DSR 때문에 4억원 전액이 나오지 않을 수 있습니다.
아래 내용은 이해를 돕기 위한 예시이며 실제 결과는 금리유형, 기존부채, 인정소득과 금융회사 심사 등에 따라 달라질 수 있습니다.
그래서 주담대 계산기는 ‘가장 작은 숫자’를 찾아야 합니다
예를 들어 서울에서 20억원 아파트를 사려는 사람이 있다고 해보겠습니다.
집값 기준
20억원
LTV 40%
20억원 × 40% = 8억원
주택가격별 최대한도
20억원은 15억원 초과~25억원 이하이므로
4억원
DSR 계산
연봉과 기존 부채를 계산했더니 DSR상 최대 대출 가능액이
3억5천만원
이라고 가정하겠습니다.
그러면 실제 예상 주담대 한도는
8억원 / 4억원 / 3억5천만원
중 가장 작은
약 3억5천만원
을 중심으로 봐야 합니다.
실제 은행에서는 여기에 담보평가와 금융회사 자체 심사까지 추가됩니다. 금융위원회 역시 주택가격별 최대한도 안에서 LTV·DTI·DSR 등에 따라 실제 대출금액이 달라진다고 안내하고 있습니다.
2026년에는 스트레스 DSR도 반드시 계산해야 합니다
일반 DSR까지만 계산해도 은행 결과와 차이가 날 수 있습니다.
현재 주택담보대출에는 스트레스 DSR이 적용됩니다.
스트레스 DSR은 실제로 내가 내는 대출금리를 올리는 제도가 아닙니다.
향후 금리가 올라갈 가능성을 반영하기 위해 대출한도를 계산할 때만 더 높은 가상의 금리를 적용하는 제도입니다.
특히 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한이 **3.0%**로 강화돼 있습니다.
실제 금리 4%인데 은행에서는 왜 한도가 더 줄어들까
예를 들어
연소득 5,000만원
주담대 3억원
30년
실제금리 4%
원리금균등
이라고 가정합니다.
실제 금리 4% 기준 월 원리금은 약 143만원입니다.
연간 약 1,719만원이므로 단순 DSR은
1,719만원 ÷ 5,000만원 ≈ 34.4%
입니다.
40% 이하입니다.
하지만 변동형 주담대에 스트레스 금리 3%가 모두 반영되는 상황을 단순 가정하면 심사에서는 금리를 약 7% 수준으로 계산할 수 있습니다.
3억원·30년·7%의 월 원리금은 약 200만원, 연간 약 2,395만원입니다.
DSR은 약
47.9%
가 됩니다.
즉 실제 대출금리는 4%여도 은행의 대출한도 심사에서는 40%를 넘어 대출금액이 줄어들 수 있습니다.
다만 혼합형·주기형·고정금리 등 금리유형에 따라 스트레스 금리 반영 정도는 달라지므로 무조건 실제 금리+3%로 계산되는 것은 아닙니다.
10억원 집을 산다면 주담대는 얼마일까
몇 가지 경우로 나눠보겠습니다.
규제지역 일반 무주택자
주택가격 10억원 × LTV 40%
= 4억원
주택가격별 절대한도는 15억원 이하이므로 6억원입니다.
따라서 이 단계에서는
4억원
이 더 낮습니다.
이후 DSR이 4억원 이상을 허용하면 4억원에 가까운 한도가 가능할 수 있지만, DSR이 3억원이라면 실제 한도는 더 내려갑니다. 규제지역 일반 LTV 40%는 현재 금융위원회 기준입니다.
수도권 생애최초
생애최초라면 수도권·규제지역에서 최대 **LTV 70%**가 적용될 수 있습니다.
10억원 × 70%
= 7억원
하지만 수도권 주택구입 목적 주담대의 15억원 이하 최대한도는 6억원입니다.
따라서 LTV상 7억원이라도 일단
6억원
에서 한 번 제한됩니다.
이후 DSR이 4억5천만원만 허용한다면 실제 대출 가능액은 다시 4억5천만원 수준으로 내려갈 수 있습니다.
지방 비규제지역 생애최초는 LTV 80%가 가능합니다
생애최초 주택구입자라고 해서 전국에서 LTV가 똑같지는 않습니다.
현재 정부 기준으로
수도권·규제지역: 최대 70%
지방 비규제지역: 최대 80%
입니다.
예를 들어 지방 비규제지역에서 5억원 주택을 생애최초로 구입한다면 LTV만 단순 계산하면
5억원 × 80% = 4억원
입니다.
다만 이것 역시 DSR과 상품별 최대한도 등이 추가로 적용됩니다.
보금자리론은 일반 은행 주담대와 계산방식이 다릅니다
정책모기지는 상품 자체의 한도도 함께 확인해야 합니다.
2026년 8월 현재 일반 보금자리론은
주택가격 6억원 이하
부부합산 연소득 7천만원 이하
LTV 최대 70%
DTI 최대 60%
일반 대출한도 최대 3억6천만원
생애최초 최대 4억2천만원
등의 상품조건을 적용합니다.
따라서 6억원짜리 집에 LTV 70%를 적용하면 4억2천만원이 나오지만 일반 보금자리론 이용자라면 상품 자체 최대한도 3억6천만원이 먼저 적용될 수 있습니다.
생애최초라면 상품 최대한도가 4억2천만원이므로 조건이 달라집니다.
한국주택금융공사는 보금자리론에 대해 별도의 예상대출조회 서비스도 제공하며 주택가격, 연소득, 기타부채, 주택유형, 생애최초 여부 등을 입력하도록 하고 있습니다.
디딤돌대출도 상품 최대한도를 따로 봐야 합니다
디딤돌대출 역시 일반 주담대 LTV 계산만으로 한도를 정할 수 없습니다.
현재 HF 안내 기준으로 디딤돌대출은 기본 최대 2억원, 생애최초는 최대 2억4천만원, 신혼·2자녀 이상 가구는 최대 3억2천만원입니다. LTV는 기본 최대 70%이며 생애최초는 조건 충족 시 최대 80%가 가능하지만 **수도권·규제지역은 70%**가 적용됩니다.
예를 들어 생애최초가 지방 비규제지역 4억원 주택을 구입한다고 해도
4억원 × 80% = 3억2천만원
이지만 디딤돌 생애최초 최대한도가 2억4천만원이라면 실제 상품한도는 2억4천만원에서 먼저 제한됩니다.
15억원을 넘는 순간 계산결과가 크게 바뀝니다
수도권·규제지역의 고가주택은 특히 주의해야 합니다.
예를 들어 일반 규제지역 LTV 40%를 단순 적용하면 다음과 같습니다.
| 집값 | LTV 40% | 가격별 상한 | DSR 전 최대 예상 |
| 10억원 | 4억원 | 6억원 | 4억원 |
| 15억원 | 6억원 | 6억원 | 6억원 |
| 16억원 | 6.4억원 | 4억원 | 4억원 |
| 20억원 | 8억원 | 4억원 | 4억원 |
| 25억원 | 10억원 | 4억원 | 4억원 |
| 26억원 | 10.4억원 | 2억원 | 2억원 |
여기에 DSR을 적용하면 실제 금액은 더 낮아질 수 있습니다.
따라서 15억원과 25억원은 2026년 주담대 계산에서 특히 중요한 가격 경계입니다.
수도권 주담대는 만기도 최대 30년을 확인해야 합니다
대출기간 역시 계산결과에 영향을 줍니다.
같은 금액을 빌리더라도 40년보다 30년에 갚으면 1년 동안 상환해야 하는 원리금이 늘어 DSR이 높아집니다.
현재 수도권·규제지역 주담대는 DSR 우회를 막기 위해 대출만기를 30년 이내로 제한하는 규제를 운영하고 있습니다.
따라서 수도권 일반 주담대를 계산하면서 인터넷 계산기에 40년이나 50년을 넣으면 실제 은행 결과와 차이가 커질 수 있습니다.
정책모기지인 보금자리론은 상품요건을 충족하는 경우 40년·50년 만기가 별도로 존재하므로 일반 은행 주담대와 구분해야 합니다.
다주택자는 계산하기 전에 대출 가능 여부부터 봐야 합니다
일부 경우에는 LTV나 DSR 계산 자체보다 먼저 확인해야 할 규제가 있습니다.
수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 사는 경우 주택구입 목적 주담대가 제한됩니다. 처분조건부 1주택자 등은 별도 기준을 적용합니다.
따라서 집값과 연봉을 입력해 계산상 3억원이 나온다고 해도 주택보유수 규제 때문에 실제 신규 주담대가 불가능한 경우가 있을 수 있습니다.
주담대 계산기에 입력해야 할 정보는 8가지입니다
실제에 가까운 결과를 원한다면 다음 정보를 준비하면 됩니다.
구입할 주택가격
주택 소재지역
규제지역 여부
생애최초 여부
연소득
기존 주담대·신용대출 등 부채
신규대출 금리
대출기간과 금리방식
정책대출을 이용한다면 여기에 정책상품 자체의 소득·주택가격·최대한도 조건을 추가하면 됩니다.
주담대 한도는 이 공식으로 정리하면 쉽습니다
실전에서는 다음처럼 생각하면 됩니다.
① LTV 한도 = 주택가격 × 적용 LTV
그다음 수도권·규제지역이라면
② 주택가격별 상한 = 6억원 / 4억원 / 2억원
을 확인합니다.
이어서
③ DSR 40% 안에서 가능한 신규대출 원리금
을 계산하고,
마지막으로
④ 스트레스 DSR과 금융회사 심사
를 반영합니다.
결국 실제 주담대 한도는 실무적으로
LTV 한도·가격별 한도·DSR 한도·상품 자체 한도 가운데 가장 낮은 금액
을 중심으로 봐야 합니다. 이는 금융당국이 주택가격별 한도 내에서도 LTV·DTI·DSR 등에 따라 실제 대출금액이 달라진다고 설명하는 이유입니다.
2026년 주담대 계산에서 가장 많이 하는 실수
첫 번째는 LTV만 계산하는 것입니다.
20억원 집에 LTV 40%를 곱해 8억원이라고 계산해도 수도권·규제지역에서는 주택가격별 한도 때문에 최대 4억원이 먼저 적용됩니다.
두 번째는 기존 신용대출을 빼고 계산하는 것입니다.
DSR에는 기존 부채의 원리금도 영향을 줍니다.
세 번째는 현재 대출금리만 넣는 것입니다.
스트레스 DSR 대상이라면 실제 금리보다 높은 심사금리를 이용해 대출한도를 계산합니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 현재 3%입니다.
네 번째는 ‘최대 6억원’을 무조건 받을 수 있다고 생각하는 것입니다.
6억원은 절대적인 최대치일 뿐 LTV나 DSR에서 더 낮은 숫자가 나오면 실제 대출도 그만큼 줄어듭니다.
결국 주담대 계산기의 핵심은 집값과 연봉을 같이 넣는 것입니다
2026년 8월 현재 주담대는 단순한 담보대출이 아닙니다.
규제지역의 일반 LTV는 40%, 비규제지역은 70%이고 생애최초는 수도권·규제지역 최대 70%, 지방 비규제지역 최대 80%의 별도 기준을 확인해야 합니다.
수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 다시
15억원 이하 6억원
15억원 초과~25억원 이하 4억원
25억원 초과 2억원
이라는 가격별 최대한도가 있습니다.
그리고 최종적으로 은행권 DSR **40%**와 스트레스 DSR까지 통과해야 합니다.
따라서 집을 계약하기 전에 주담대를 계산한다면
집값 → LTV → 가격별 한도 → 연봉·기존대출 DSR → 스트레스 DSR
순서로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
특히 계약금부터 지급한 뒤 “은행에서 생각보다 대출이 적게 나온다”는 상황을 피하려면 온라인 계산 결과를 예상치로만 사용하고, 계약 전 금융회사 사전 한도조회까지 진행하는 것이 안전합니다.
공식 출처
금융위원회 — 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책
발표일: 2026.08.13.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?fileNo=3&fileTy=ATTACH&srvcId=BBSTY1&upperNo=87517
금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
시행: 2025.10.16.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://fsc.go.kr/no040101?cnId=2914
금융위원회 — 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안
발표일: 2025.06.27.
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.fsc.go.kr/no010101/84824
한국주택금융공사 — 보금자리론 상품소개
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do
한국주택금융공사 — 보금자리론 예상대출조회
확인일: 2026.08.18.
URL: https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_01.do
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